Mietverträge mit Kaufoption für Wohnungen unterliegen der Mehrwertsteuer

Die rechtliche Natur von Mietverträgen mit Kaufoption für Wohnungen hat Zweifel an ihrer steuerlichen Behandlung aufgeworfen. Kürzlich hat die Generaldirektion für Steuern (DGT) die Einordnung dieser Vorgänge in der Mehrwertsteuer (IVA) geklärt und festgestellt, dass sie nicht die Befreiung genießen, die für andere Vermietungen gilt, wenn die Übergabe der Wohnung als Erstlieferung von Gebäuden eingestuft wird.

Was die DGT entschieden hat

Die Steuerverwaltung hat festgelegt, dass Mietverträge mit Kaufoption für Wohnungen der IVA unterliegen. Das Kriterium basiert darauf, dass die Übergabe dieser Wohnungen gemäß den Bestimmungen in Artikel 20.Uno.22º des IVA-Gesetzes 37/1992 als Erstlieferung von Gebäuden gilt.

Da sie als Erstlieferung eingestuft werden, findet die Befreiung, die bei anderen Arten von Vermietungen bestehen könnte, keine Anwendung. Zudem bestätigt die Entscheidung, dass die spätere Übertragung der Wohnungen, die sich aus der Ausübung der Kaufoption ergibt, ebenfalls als Erstlieferung gilt und somit der Steuer unterliegt. Im Falle von Transaktionen mit Gesellschaftern schreibt die Vorschrift vor, dass die Bemessungsgrundlage bei einer bestehenden Verbindung zum Unternehmen dem normalen Marktwert entsprechen muss.

Was das für Sie bedeutet

Dieses Kriterium hat direkte Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Bauträgergenossenschaften, die dieses Geschäftsmodell nutzen. Für diese Einheiten muss die Verpflichtung, die IVA bei der Übergabe der Wohnung und bei der anschließenden Übertragung zu erheben, in ihre Kosten- und Preisstruktur integriert werden.

Für Mieter oder Gesellschafter, die sich entscheiden, die Kaufoption auszuüben, bedeutet dies, dass sie die Belastung durch die IVA bei der Transaktion tragen müssen. Bei einer Verbindung zum Bauträgerunternehmen ist es wichtig zu beachten, dass der Transaktionspreis nicht unter dem Marktwert liegen darf, um Anpassungen an der Bemessungsgrundlage zu vermeiden.

Was ratsam ist

Angesichts der Anwendung dieses Kriteriums ist es notwendig, die Struktur der in den Bauprojekten verwendeten Mietverträge mit Kaufoption zu bewerten. Es muss sichergestellt werden, dass die Ermittlung der Bemessungsgrundlage bei Transaktionen mit nahestehenden Personen den Anforderungen des Marktwerts entspricht und dass die Erhebung der Steuer in jeder Phase der Wohnungsübertragung korrekt verwaltet wird.