Mieter erhalten durch neue spanische Gesetzgebung mehr Sicherheit bei Wohnungsverträgen

Mit der Veröffentlichung des Real Decreto-ley 28/2026 vom 6. Oktober hat die spanische Regierung eine weitreichende Reform zur Stärkung der Stabilität von Wohnungsverträgen für den Hauptwohnsitz verabschiedet. Diese Maßnahme reagiert auf die zunehmende Marktspannung zwischen Angebot und Nachfrage und zielt darauf ab, die soziale Instabilität durch häufige Mieterwechsel zu verringern. Die Neuregelung ist eine direkte Reaktion auf die sozioökonomische Lage und die Notwendigkeit, den Zugang zu angemessenem Wohnraum zu sichern.

Was sich ändert

Der Kern der Reform liegt in der Neufassung des Artikels 10 des Gesetzes 29/1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos). Das Hauptziel ist es, die Dauer und die Beendigung von Mietverhältnissen für den Hauptwohnsitz neu zu definieren, um eine höhere Vorhersehbarkeit für beide Parteien zu schaffen. Bisher wurde das Ende eines Vertrages oft als Mechanismus genutzt, um durch Nichtverlängerung neue, deutlich höhere Mieten am Markt zu etablieren. Das neue Gesetz setzt dem entgegen, dass die Vertragslaufzeit und die Verlängerungen wesentliche Bestandteile des vertraglichen Regimes sind, die einen Schutz vor willkürlichen Marktpreissteigerungen bieten sollen.

Durch die Änderung des Artikels 10 wird versucht, die Praxis zu unterbinden, bei der Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Fristen ohne sachlichen Grund zum Umzug gezwungen werden, nur um die Mietkosten zu senken. Die Reform strebt eine Stabilisierung an, die den Transaktionskosten (Umzug, Kautionen, neue Garantien) entgegenwirkt und die soziale Verwurzelung der Mieter in ihrem Wohnumfeld schützt.

Kontext

Die aktuelle Rechtslage wurde durch eine Reihe von Krisen und parlamentarischen Entwicklungen geprägt. Das Gesetz knüpft an die Tradition der dringenden Maßnahmen an, die bereits durch das Real Decreto-ley 7/2019 eingeführt wurden, welches die Mindestlaufzeiten auf fünf bzw. sieben Jahre (bei juristischen Personen als Vermietern) verlängerte.

Ein entscheidender Kontextfaktor ist die vorangegangene politische Instabilität: Die Aufhebung des Real Decreto-ley 27/2026 durch das spanische Parlament am 29. September 2026 führte zu massiven sozialen Protesten und einer außerordentlichen politischen Lage, die schließlich in der Auflösung des Kongresses und des Senats mündete. Das vorliegende Real Decreto-ley 28/2026 dient somit nicht nur der rechtlichen Korrektur, sondern auch der Wiederherstellung der Rechtssicherheit nach einer Phase der legislativen Unsicherheit. Es wird explizit auf die Erfahrungen in anderen europäischen Ländern verwiesen, wie etwa das deutsche Modell der unbefristeten Mietverträge oder die französischen Regelungen zur Kündigung durch den Vermieter, um eine Angleichung an europäische Standards zu erreichen.

Die Norm steht zudem in engem Zusammenhang mit der Schlussbestimmung 5 des Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober, was die Komplexität der jüngsten legislativen Schritte in diesem Bereich unterstreicht.

Wer ist betroffen und wie

Privatpersonen (Mieter): Mieter von Wohnraum für den Hauptwohnsitz profitieren direkt von einer höheren Planungssicherheit. Die Gefahr, nach Ablauf einer bestimmten Periode aufgrund von Mietpreissteigerungen verdrängt zu werden, wird reduziert. Dies schützt insbesondere junge Haushalte und einkommensschwächere Gruppen vor den hohen Kosten eines Mieterwechsels.

Privatpersonen (Vermieter): Eigentümer von Wohnraum müssen sich auf eine stärkere Bindung an die Mieter einstellen. Die Möglichkeit, den Vertrag nach Ablauf der Fristen ohne triftigen Grund zu beenden, um die Miete an das aktuelle Marktniveau anzupassen, wird eingeschränkt. Dies erfordert eine langfristigere Kalkulation der Mietrendite.

Unternehmen und juristische Personen (Vermieter): Wenn Unternehmen oder juristische Personen als Vermieter von Wohnraum auftreten, unterliegen sie den strengeren Regeln zur Vertragslaufzeit. Die Reform zielt darauf ab, die Diskrepanz zwischen den Mietkonditionen bei Vertragsverlängerungen und dem freien Markt zu minimieren. Dies kann die kurzfristige Gewinnmaximierung durch hohe Fluktuation einschränken, bietet aber potenziell stabilere Cashflows durch geringere Leerstandszeiten.

KMU (Pymes): KMU, die im Immobilienbereich tätig sind oder selbst Wohnraum als Teil ihres Portfolios halten, müssen ihre Vertragsgestaltungen prüfen, um den neuen Anforderungen an die Stabilität gerecht zu werden.

Was zu tun ist und wann

Diese Norm führt keine unmittelbaren administrativen Pflichten für Bürger ein, setzt jedoch neue rechtliche Rahmenbedingungen für bestehende und zukünftige Mietverhältnisse.

• Bestehende Verträge: Es ist zu prüfen, wie sich die Neuregelung des Artikels 10 auf laufende Verträge auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Verlängerungsoptionen.
• Neue Verträge: Ab dem 15. November 2026 müssen alle neuen Mietverträge für den Hauptwohnsitz die neuen Bestimmungen zur Dauer und Beendigung berücksichtigen.
• Rechtliche Prüfung: Vermieter und Mieter sollten bei anstehenden Vertragsverlängerungen die neuen gesetzlichen Mindestlaufzeiten und Kündigungsbeschränkungen beachten.

Da die Auswirkungen je nach individuellem Vertrag und Status des Vermieters variieren können, empfiehlt BMC eine detaillierte Prüfung der spezifischen Situation durch unsere Fachabteilung für Mietrecht.