Fiscalité Immobilière en Espagne: Chaque Opération Traitée Correctement

La fiscalité immobilière en Espagne est l’un des domaines de plus grande complexité tributaire: chaque opération — de l’acquisition à la cession, en passant par la détention et la réhabilitation — active une combinaison d’impôts nationaux, régionaux et municipaux dont l’interaction détermine le coût fiscal réel de l’investissement. Chez BMC, l’équipe de conseil fiscal immobilier conçoit la structure optimale pour chaque opération et gère la conformité récurrente du portefeuille, en s’assurant qu’aucun impôt n’est payé en excès et qu’aucun risque ne reste sans couverture.

Les impôts qui affectent chaque opération immobilière en Espagne

La fiscalité immobilière espagnole s’articule autour de plusieurs niveaux d’imposition qui s’appliquent à chaque phase de l’investissement:

À l’acquisition: TVA (10 % sur logement neuf, 21 % sur local commercial ou garage indépendant) ou ITP (6 %-11 % selon la Communauté Autonome en seconde transmission et suivantes); AJD (0,5 %-1,5 %) sur les opérations soumises à TVA ou avec financement hypothécaire; possibilité de renonciation à l’exonération de TVA lorsque les deux parties sont des assujettis avec pleine déduction.

Pendant la détention: IBI (taxe foncière annuelle); IRPF sur les revenus du capital immobilier pour les personnes physiques (19 %-28 %) avec possible réduction de 60 % en location résidentielle; IS pour les sociétés patrimoniales ou immobilières (25 % général, 23 % si CA inférieur à 1 M€); TVA sur les locations commerciales (21 %) et touristiques avec services (10 %); retenue de 19 % sur le propriétaire non-résident; imputation de revenu pour les biens non loués (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la date de révision).

À la cession: IRPF ou IS sur la plus-value; IRNR (19 % UE/EEE ou 24 % pour les autres) si le cédant est non-résident avec retenue obligatoire de 3 % par l’acquéreur; plusvalía municipal calculable selon la méthode la plus favorable depuis la STC 182/2021.

Comment structurer l’investissement immobilier pour minimiser la charge fiscale

Le choix de la structure d’investissement — nom propre, société immobilière, SOCIMI ou holding — détermine la fiscalité sur des décennies et conditionne les possibilités de planification successorale:

Investissement en nom propre: adapté aux petits portefeuilles ou lorsque le revenu locatif résidentiel est la source principale et que la réduction de 60 % peut réduire le taux effectif en dessous de l’IS.

Société immobilière ou patrimoniale: indiquée lorsque les bénéfices sont réinvestis. IS à 25 % (23 % si CA inférieur à 1 M€). Permet de déduire l’amortissement à 3 % annuel, toutes les charges d’exploitation et les intérêts.

SOCIMI: pour les portefeuilles locatifs de dimension moyenne à grande. IS à 0 % sur revenus locatifs. Obligation de distribution minimale de 80 % du bénéfice locatif. La cotation peut se faire sur le BME Growth.

Holding immobilière: pour les groupes avec plusieurs sociétés propriétaires de biens. Permet de recevoir des dividendes des filiales avec exonération de 95 % (art. 21 LIS) et de planifier la succession via la donation de parts sociales dans le cadre du régime d’entreprise familiale.

Régime SOCIMI: accès pour les portefeuilles familiaux intermédiaires

Le régime SOCIMI est aujourd’hui accessible aux family offices et groupes familiaux avec des portefeuilles locatifs de dimension intermédiaire. Les conditions essentielles sont: au moins 80 % de l’actif investi dans des biens en location ou dans des participations dans d’autres SOCIMI; cotation sur un marché réglementé ou système multilatéral; capital social minimum de 5 millions d’euros; et distribution minimale obligatoire des résultats.

Planification successorale du patrimoine immobilier

La transmission du patrimoine immobilier aux générations suivantes active l’Impôt sur les Successions et Donations (ISD), avec des taux variant entre 0 % et 34 % selon la Communauté Autonome, le degré de parenté et le patrimoine préexistant. BMC coordonne la planification successorale avec la fiscalité:

• Donation entre vifs avec bonifications régionales: Madrid applique 99 % de bonification pour les donations en ligne directe.
• Réduction de 95 % pour entreprise familiale (art. 20.2.c LISyD) lorsque le bien est affecté à une activité économique et que le donataire maintient l’activité pendant 10 ans.
• Pactes successoraux dans les territoires de droit foral (Galice, Aragon, Pays Basque, Navarre, Baléares, Catalogne): permettent de transmettre entre vifs sans que le donateur ne soit imposé sur la plus-value latente en IRPF.