Les loyers seront plafonnés à Sopela, Urduliz et Bergara

Par une résolution du 29 octobre 2026, le Secrétariat d'État au Logement et à l'Agenda Urbaine a officialisé la déclaration de nouveaux secteurs de marché résidentiel tendu dans les municipalités de Sopela, Urduliz et Bergara. Cette mesure, prise en application de la Loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement, impose des contraintes strictes sur la fixation des loyers et redéfinit le statut de certains propriétaires dans ces zones.

Que cambia

La résolution introduit des mécanismes de contrôle des prix et des régulations structurelles pour les propriétaires opérant dans les zones concernées. Les changements majeurs sont les suivants :

• Plafonnement des loyers (art. 18.2.d) : Pour les municipalités de Sopela et Urduliz, ainsi que pour Bergara, les nouveaux contrats de location de logements qui n'ont fait l'objet d'aucun contrat au cours des cinq dernières années sont soumis à une limite de prix. Le loyer convenu ne peut excéder le plafond fixé par l'indice des prix de référence, en tenant compte des caractéristiques du logement et de l'immeuble.
• Statut de grand bailleur à Bergara : Conformément à l'Ordre du 11 septembre 2026, la définition de « grand bailleur » (gran tenedor) est précisée pour la municipalité de Bergara. Sont considérées comme tels les personnes physiques ou morales détenant cinq ou plus de biens immobiliers urbains à usage résidentiel. Il est important de noter que les garages et les débarras sont exclus de ce calcul, sauf pour les logements appartenant à des administrations publiques ou à des entités dont elles sont majoritaires.
• Durée de validité : La déclaration de ces zones de marché tendu est prévue pour une durée de trois ans à compter du lendemain de la publication de la présente résolution.

Contexto

Cette résolution s'inscrit dans le cadre de la mise en œuvre de la Loi 12/2023, du 24 mai, par le droit au logement. Cette loi a transformé le paysage immobilier espagnol en permettant aux communautés autonomes et à l'État de déclarer des « zones de marché résidentiel tendu » lorsque les conditions de marché ne garantissent pas un accès équitable au logement.

L'objectif de cette réglementation est de stabiliser les prix dans les zones où la demande excède largement l'offre. En intégrant les mécanismes de l'article 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norme cherche à éviter la spéculation sur les logements qui restent vacants ou qui changent de locataire fréquemment. Cette résolution est donc une étape trimestrielle de l'application de la politique de logement nationale, visant à ajuster les zones de contrôle en fonction de l'évolution économique locale.

A quien afecta y como

L'impact de cette mesure varie selon le profil de l'acteur immobilier :

• Particuliers (Propriétaires) : Si vous possédez un logement à Sopela, Urduliz ou Bergara, vous devez être extrêmement vigilant avant de signer un nouveau bail. Si le logement est resté sans contrat de location durant les cinq dernières années, vous ne pourrez pas fixer un loyer supérieur à l'indice de référence (art. 18.2.d).
• Particuliers (Locataires) : Les locataires bénéficient d'une protection accrue contre les hausses de loyers excessives lors de la signature de nouveaux contrats dans ces zones, garantissant que le prix reste aligné sur les indices officiels.
• PME et Sociétés de gestion : Les sociétés possédant des actifs immobiliers résidentiels dans ces municipalités doivent auditer leur portefeuille. Si une société détient des biens dans ces zones, elle doit s'assurer que la gestion des nouveaux contrats respecte les plafonds légaux pour éviter des sanctions administratives.
• Grands bailleurs (Grandes entreprises et investisseurs) : À Bergara, toute entité détenant 5 logements ou plus est désormais classée comme « grand bailleur ». Ce statut implique des obligations réglementaires spécifiques et une surveillance accrue de la part des autorités de logement, notamment en ce qui concerne les conditions de résiliation et de fixation des loyers.

Que hacer y cuando

Compte tenu de la nature de cette résolution, les actions suivantes doivent être envisagées par les parties concernées :

• Vérification des indices : Avant toute négociation de bail à Sopela, Urduliz ou Bergara, les propriétaires et agents immobiliers doivent impérativement consulter l'indice des prix de référence en vigueur pour s'assurer de la conformité du loyer proposé (art. 18.2.d).
• Audit de propriété (Bergara) : Les propriétaires à Bergara doivent vérifier si leur parc immobilier atteint le seuil de 5 unités résidentielles pour déterminer s'ils tombent sous la définition de grand bailleur selon l'Ordre du 11 septembre 2026.
• Recours administratif : Si une partie estime que la déclaration de la zone tendue est injustifiée, elle dispose d'un délai d'un mois à compter du lendemain de la publication de la résolution pour interposer un recours gracieux (recurso de reposición) auprès du Secrétariat d'État (conformément aux articles 123 et 124 de la Ley 39/2015).
• Recours juridictionnel : Un recours contentieux-administratif peut également être déposé devant la salle contentieuse de l'Audiencia Nacional dans un délai de deux mois suivant la publication.

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