La comisión por una garantía de cumplimiento de rentas es una operación exenta de IVA bajo condiciones específicas

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1100-26 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 18/05/2026 Normativa Ley 37/1992 art. 20-Uno-18-f) y 79-Dos Descripción de hechos El consultante es una entidad dedicada a la gestión profesional de alquileres de vivienda. En el marco de dicha actividad, la entidad tiene previsto ofrecer a los arrendatarios un contrato independiente y autónomo de garantía contractual de cumplimiento de obligaciones arrendaticias. Así la consultante asumirá la obligación personal de garantía frente al eventual incumplimiento de pago de la renta por parte del arrendatario. La contraprestación que adicionalmente abonara el arrendatario consiste en una cantidad periódica destinada a retribuir la emisión de dicha garantía personal. Cuestión planteada Sujeción, y en su caso, exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido de la comisión por garantía satisfecha por los arrendatarios. Contestación completa 1.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), "están sujetas a dicho Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas a título oneroso por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o participes de las entidades que las realicen.". Según establece la letra c) del apartado uno del artículo 5 de la citada Ley, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y, en particular, los arrendadores de bienes. Por consiguiente, la consultante tiene la condición de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido por aplicación de lo dispuesto en el artículo 5.Uno de la Ley 37/1992, y las operaciones de gestión de alquileres y concesión de garantías constituirán prestaciones de servicios sujetas al Impuesto. 2.- El artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Por su parte, el artículo 36 apartado 5 de la misma Ley señala que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Del escrito de consulta se señala que la consultante, entidad dedicada a la gestión inmobiliaria, tiene previsto ofrecer a los arrendatarios un contrato independiente y autónomo de garantía contractual de cumplimiento de las obligaciones arrendaticias. La garantía se limita a: - La eventual obligación de anticipar rentas vencidas e impagadas. - Con un límite máximo de cobertura. - Sin incluir prestación adicional alguna de gestión inmobiliaria, intermediación, administración de fincas, asesoramiento jurídico ni servicios accesorios distintos de la propia garantía. La contraprestación que abona el arrendatario consiste exclusivamente en una cantidad periódica destinada a retribuir la emisión de dicha garantía personal. 3.- Respecto del tratamiento de un aval o garantía en el Impuesto sobre el Valor Añadido, cabe destacar, en primer lugar, que el artículo 20, apartado uno, número 18º, letra f), de la Ley 37/1992, establece que estarán exentas las siguientes operaciones: “f) La prestación de fianzas, avales, cauciones y demás garantías reales o personales, así como la emisión, aviso, confirmación y demás operaciones relativas a los créditos documentarios. La exención se extiende a la gestión de garantías de préstamos o créditos efectuadas por quienes concedieron los préstamos o créditos garantizados o las propias garantías, pero no a la realizada por terceros.”. Este precepto es transposición al derecho interno de lo dispuesto por el artículo 135.1 de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del Impuesto sobre el Valor Añadido. De conformidad con el artículo 135.1.c de esta Directiva, “los Estados miembros eximirán, las operaciones siguientes: c) La negociación y la prestación de fianzas, cauciones y otras modalidades de garantía, así como la gestión de garantías de créditos efectuada por quienes los concedieron;”. No obstante lo anterior, hay que señalar que la fianza se encuentra regulada en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil, que en el artículo 1822 dispone lo siguiente: “Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste. Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observará lo dispuesto en la sección cuarta, capítulo III, título I de este libro.”. Como ya ha señalado este Centro directivo en diversas contestaciones, como la contestación vinculante de 17 de septiembre de 2019, V2507-19, debe entenderse que la fianza sujeta y exenta del Impuesto es aquella por la que el un empresario o profesional se obliga a pagar o cumplir con la obligación del deudor principal, generalmente su cliente y de carácter dinerario, en el caso de incumplimiento del mismo, y cuya contraprestación está constituida por los intereses o costes exigidos por dicho empresario o profesional durante su vigencia al cliente. Por tanto, en la medida en que el contrato ofrecido por la consultante al arrendatario sea autónomo e independiente de los contratos de alquiler gestionados por la misma y responda al aseguramiento de las rentas a pagar en el futuro, las comisiones que deba satisfacer el cliente en concepto de garantía por cumplimiento del contrato constituyen la contraprestación de operaciones sujetas y exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido. 4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.