La venta de una vivienda heredada no está sujeta a IVA, pero los honorarios de la inmobiliaria sí lo están

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0298-17 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 03/02/2017 Normativa Ley 37/1992 arts. 4, 5, 11, 90, 91- Descripción de hechos Los consultantes van a proceder a la venta de una vivienda que les pertenece por herencia. La agencia inmobiliaria que va a mediar en la compraventa señala en el contrato que percibirá una cierta cantidad en concepto de honorarios en el momento de la venta, más el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre el importe de dichos honorarios "o del precio en que se cierre definitivamente la operación de venta". Cuestión planteada Tratamiento a efectos del Impuesto de la operación indicada. Si debe sujetarse al impuesto la operación de compraventa, o solo la de mediación. Contestación completa 1.- De conformidad con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29 de diciembre), estarán sujetas al impuesto “las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”. El concepto de empresario o profesional se regula, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, por el artículo 5.Uno y Dos de la Ley 37/1992, conforme al cual tienen esta condición: “Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales: a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. (…) c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. (…) Dos. Son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas." 2.- De lo indicado en los preceptos citados, se desprende que únicamente están sujetas al Impuesto las entregas de bienes o prestaciones de servicios realizadas en el ejercicio de su actividad por una persona o entidad que tenga la condición de empresario o profesional conforme a lo dispuesto en el artículo 5, condición que, con los datos de que se dispone, no concurre en los transmitentes de la vivienda a la que se refiere la consulta. En todo caso, el hecho de que los futuros adquirentes fueran a utilizar el inmueble objeto de compraventa en actividades que sí fueran calificadas como empresariales por la Ley del Impuesto, no confiere a los transmitentes dicha condición, lo que supone que la operación no queda sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido cuando no es realizada por empresario o profesional. En consecuencia con todo lo anterior, no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la transmisión del inmueble al que se refiere la presente consulta, habida cuenta de que los transmitentes no tienen, en principio, la condición de empresarios o profesionales. 3.- En cuanto a la operación de mediación en dicha compraventa, objeto de consulta, hay que señalar que los anteriores preceptos son de general aplicación y también, por tanto, a los administradores de fincas y agentes de la propiedad inmobiliaria, los cuales, por consiguiente, tendrá la condición de empresario o profesional a los efectos de este tributo, quedando sus operaciones, en principio, sujetas al mismo. En este sentido, el artículo 11 de la Ley 37/1992, define las prestaciones de servicios como las operaciones sujetas al Impuesto que, de acuerdo con su Ley reguladora, no tengan la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. En particular, el apartado Dos, número 1º del citado artículo 11 considera como prestaciones de servicios el ejercicio independiente de profesión, artes u oficios. Por tanto, los servicios prestados por los administradores de fincas y agentes de la propiedad inmobiliaria son servicios sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido, y por otra parte, son servicios no exentos, por no resultar de aplicación ninguna de las exenciones previstas en el artículo 20 de la Ley 37/1992. Por su parte, el mismo artículo 11, en su apartado dos, número 15º, dispone que tienen la consideración de prestaciones de servicios “las operaciones de mediación y las de agencia o comisión cuando el agente o comisionista actúe en nombre ajeno. Cuando actúe en nombre propio y medie en una prestación de servicios se entenderá que ha recibido y prestado por sí mismo los correspondientes servicios”. Por tanto, estará sujeto al Impuesto y no exento el importe de los honorarios que la agencia inmobiliaria, que va a mediar en la compraventa, perciba de los consultantes en el momento de la venta por dicha mediación. Por otra parte, el artículo 90, apartado uno, de la citada Ley 37/1992, dispone que el Impuesto se exigirá al tipo impositivo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. El artículo 91 de dicha Ley no recoge ningún caso de aplicación del tipo reducido a la prestación de servicios de intermediación para la venta de un inmueble, por lo que operación objeto de consulta tributará al tipo impositivo general del 21 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido. 4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.