Mietpreisdeckel in Sopela, Urduliz und Bergara durch neue Mietpreisindizes

Mit der Resolution vom 29. Oktober 2026 der Staatssekretärin für Wohnungsbau und urbane Agenda werden die Gemeinden Sopela, Urduliz und Bergara offiziell als Gebiete mit angespannten Wohnmärkten (zonas de mercado residencial tensionado) eingestuft. Diese Entscheidung basiert auf dem Verfahren gemäß Artikel 18 der Ley 12/2023, vom 24. Mai, über das Recht auf Wohnraum, und hat unmittelbare Auswirkungen auf die Mietpreisfestsetzung und die Einstufung von Vermietern in diesen Regionen.

Was sich ändert

Die Einstufung als angespannter Wohnmarkt führt zu zwei wesentlichen rechtlichen Konsequenzen, die je nach Gemeinde variieren können:

• Mietpreisbegrenzung bei Neuvermietung: Gemäß Artikel 18.2.d der Ley 12/2023 ist die Miete für neue Mietverträge auf den maximalen Referenzpreisindex begrenzt, sofern für die betreffende Immobilie in den letzten fünf Jahren kein Mietvertrag bestand. Dies soll eine künstliche Preissteigerung durch Leerstand oder kurzfristige Zwischenvermietungen verhindern.
• Neudefinition des Großvermieters (Gran Tenedor): In der Gemeinde Bergara wurde durch die Ordnung vom 11. September 2026 eine spezifische Definition für Großvermieter festgelegt. Hier gelten natürliche oder juristische Personen als Großvermieter, wenn sie Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien sind. Garagen und Abstellräume werden bei dieser Zählung ausdrücklich nicht berücksichtigt.

Die Gültigkeitsdauer dieser Maßnahmen beträgt für die genannten Gemeinden drei Jahre ab dem Tag nach der Veröffentlichung dieser Resolution.

Kontext

Diese Resolution ist Teil der kontinuierlichen Umsetzung der Ley 12/2023, die darauf abzielt, den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Spanien zu regulieren. Durch die quartalsweise Veröffentlichung der Liste der angespannten Zonen reagiert die Verwaltung auf die dynamische Entwicklung des Immobilienmarktes. Die Einstufung erfolgt auf Basis von Analysen der lokalen Marktbedingungen, die eine Diskrepanz zwischen Einkommen und Mietpreisen aufzeigen. Die vorliegende Maßnahme ergänzt die allgemeinen Definitionen des Großvermieters-Status, wie sie in Artikel 3.k der Ley 12/2023 vorgesehen sind, durch spezifische lokale Kriterien (insbesondere in Bergara).

Wer ist betroffen und wie

Die Auswirkungen der Resolution lassen sich nach verschiedenen Akteursgruppen differenzieren:

• Private Vermieter (Particular): Eigentümer von Wohnungen in Sopela, Urduliz oder Bergara müssen bei der Abschluss eines neuen Mietvertrags prüfen, ob die Immobilie in den letzten fünf Jahren vermietet war. Wenn nicht, darf die Miete den gesetzlichen Referenzpreisindex nicht überschreiten (Art. 18.2.d).
• Unternehmen und Immobilienbesitzer (Pyme): Gesellschaften, die Wohnimmobilien in den betroffenen Gemeinden halten, müssen ihre Portfolios genau prüfen. In Bergara führt der Besitz von fünf oder mehr Wohnimmobilien zur Einstufung als Großvermieter, was zusätzliche regulatorische Pflichten und strengere Anforderungen an die Mietpreisfestsetzung nach sich zieht (Orden vom 11.09.2026).
• Großvermieter (Gran Empresa): Institutionelle Anleger oder Personen mit umfangreichen Immobilienbeständen in Bergara müssen die spezifische Definition der Ordnung vom 11. September 2026 beachten. Die Ausnahme für öffentliche Verwaltungen und deren Tochtergesellschaften ist hierbei von Bedeutung.
• Mieter (Arrendatarios): Mieter in diesen Gebieten profitieren von einem höheren Schutz vor überhöhten Mietpreisen bei Neuvermietungen, sofern die gesetzlichen Bedingungen der Vakanz erfüllt sind.

Was zu tun ist und wann

Für die betroffenen Parteien ergeben sich folgende Handlungsoptionen und Fristen:

• Vermieter: Vor dem Abschluss neuer Mietverträge in Sopela, Urduliz oder Bergara ist zwingend der aktuelle Referenzpreisindex zu ermitteln, um Verstöße gegen Art. 18.2.d der Ley 12/2023 zu vermeiden.
• Betroffene Eigentümer/Interessenten: Sollte die Einstufung als angespannter Markt als unbegründet erachtet werden, kann innerhalb eines Monats ab dem Tag nach der Veröffentlichung dieser Resolution ein Widerspruch (recurso de reposición) gemäß den Artikeln 123 und 124 der Ley 39/2015 eingelegt werden.
• Rechtsschutz: Alternativ kann innerhalb von zwei Monaten nach Veröffentlichung eine Klage vor der Nationalen Audiencia (recurso contencioso-administrativo) erhoben werden.

Da die rechtlichen Anforderungen an die Mietpreisfestsetzung komplex sind, empfehlen wir, im Einzelfall die Situation durch die Experten von BMC prüfen zu lassen, um die Einhaltung der lokalen Verordnungen sicherzustellen.