Les grands bailleurs subiront des restrictions de loyer en zones tendues

La Résolution du 24 juillet 2026 de la Secrétariat d'État au Logement et à l'Agenda Urbaine publie la liste des zones de marché résidentiel tendu déclarées au cours du deuxième trimestre 2026, conformément à la procédure établie par l'article 18 de la Loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement. Cette mesure, intégrée dans le cadre de la régulation du marché immobilier espagnol, identifie des secteurs géographiques spécifiques où les conditions de marché justifient une intervention publique pour limiter la spéculation et garantir l'accès au logement.

Que cambia

La nouvelle résolution (BOE-A-2026-16532) ne crée pas de nouvelles obligations législatives de fond, mais elle active les mécanismes de contrôle prévus par l'article 18 de la Loi 12/2023 dans des territoires précis. Les changements opérationnels se concentrent sur trois axes majeurs définis par l'article 18.2.d) de ladite loi :

• Définition du grand bailleur (Gran Tenedor) : La résolution précise que, dans chaque zone déclarée, s'applique une définition particulière de ce qu'est un "grand bailleur". Cette définition peut être plus restrictive que la définition générale prévue à l'article 3.k) de la Loi 12/2023, ce qui signifie qu'un propriétaire possédant un nombre inférieur de logements pourrait être assujetti aux mêmes obligations qu'un grand bailleur national.
• Limitation des loyers : Dans les zones concernées, les contrats de location peuvent être soumis aux limitations prévues par le second paragraphe de l'article 17.7 de la Loi 29/1994 sur les baux urbains (LAU). Cela impacte directement la capacité des propriétaires à fixer librement le prix de renouvellement ou de nouveau contrat.
• Période de validité : La résolution établit la durée de la déclaration de tension pour chaque zone, ce qui détermine la fenêtre temporelle durant laquelle ces restrictions de prix et de gestion s'appliquent.

Contexto

Cette résolution s'inscrit dans la mise en œuvre de la Loi 12/2023, une réforme structurelle du droit au logement en Espagne qui permet aux Communautés Autonomes de déclarer des zones de "marché tendu" lorsque les prix des loyers sont disproportionnés par rapport aux revenus des ménages ou lorsque l'offre est insuffisante. Le mécanisme est trimestriel : le Ministère du Logement centralise les déclarations émanant des différentes régions pour assurer une cohérence nationale. Avant cette loi, la régulation des prix était quasi inexistante au niveau national, laissant le marché libre de fluctuations extrêmes. Désormais, l'État dispose d'un levier pour intervenir localement, transformant la gestion immobilière d'une activité purement privée en une activité soumise à des critères de régulation sociale selon la zone géographique.

A quien afecta y como

L'impact de cette résolution varie considérablement selon le profil de l'acteur économique concerné :

• Les grandes entreprises et investisseurs immobiliers : Ils sont les plus directement touchés. Si leurs actifs se situent dans les zones de Gijón, Avilés, Santiago de Compostela ou Basauri, ils devront se conformer aux nouvelles définitions de "grand bailleur". Cela peut entraîner une obligation de plafonner les loyers et de respecter des conditions de renouvellement plus strictes, limitant ainsi la rentabilité brute de leurs actifs immobiliers.
• Les travailleurs indépendants (Autónomos) : Leur situation dépend de leur patrimoine immobilier. Un indépendant possédant plusieurs logements dans les zones mentionnées (par exemple à Llanes ou Gozón) pourrait être requalifié en "grand bailleur" selon les critères spécifiques de la zone, perdant ainsi sa liberté de fixation de prix.
• Les particuliers (Propriétaires) : Les propriétaires de logements uniques ou de petits parcs immobiliers doivent surveiller si leur zone est devenue "tendue". Bien que la loi vise les grands bailleurs, la définition localisée peut les inclure de manière inattendue.
• Les particuliers (Locataires) : Ils sont les bénéficiaires de cette mesure. La déclaration de zone tendue offre une protection juridique contre les augmentations abusives de loyer et garantit un cadre réglementaire plus stable pour la durée de leur bail.

Que hacer y cuando

Face à ces nouvelles déclarations, il est impératif d'adopter une approche proactive pour éviter des sanctions administratives ou des litiges contractuels. Voici les étapes recommandées par BMC :

• Audit du parc immobilier : Les propriétaires et gestionnaires opérant en Asturies, Galice ou au Pays Basque doivent identifier immédiatement si leurs biens se situent dans les périmètres exacts cités dans la résolution (ex: quartiers de La Arena, Cimadevilla, ou le quartier de La Magdalena à Avilés).
• Vérification du statut de "Grand Bailleur" : Ne vous fiez pas uniquement au seuil national. Consultez la résolution spécifique de votre zone pour vérifier si le seuil de logements nécessaire pour être considéré comme "grand bailleur" a été abaissé.
• Révision des contrats de location : Pour les renouvellements de contrats prévus dans les zones concernées, assurez-vous que le calcul de l'indice de loyer respecte les limitations de l'article 17.7 de la LAU et les spécificités de la zone tendue.
• Veille trimestrielle : Étant donné que ces déclarations sont publiées trimestriellement, une surveillance régulière du BOE est nécessaire pour anticiper l'extension de ces zones.

Compte tenu de la complexité des définitions locales et de l'impact sur la gestion fiscale et juridique des actifs, nous recommandons de solliciter une analyse personnalisée auprès de notre département spécialisé chez BMC pour évaluer l'exposition de votre portefeuille immobilier.