Grands bailleurs et propriétaires face à de nouvelles restrictions en zones tendues

Le Secrétariat d'État au Logement et à l'Agenda urbain (Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana) a publié la Résolution du 24 juillet 2026 (BOE-A-2026-16532), qui formalise la liste des zones de marché résidentiel tendu déclarées au cours du deuxième trimestre 2026. Cette résolution, en application de la procédure établie par l'article 18 de la Loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement, intègre les décisions prises par diverses communautés autonomes pour atténuer la pression sur le marché locatif dans des périmètres géographiques spécifiques.

Ce qui change

La résolution ne crée pas une nouvelle loi : elle exécute les facultés de régulation que la Loi 12/2023 confère aux administrations. Le changement fondamental réside dans l'activation de mesures de contrôle dans les communes et quartiers détaillés dans le BOE-A-2026-16532. Conformément à l'article 18.2.d) de la Loi 12/2023, la déclaration de ces zones entraîne trois conséquences opérationnelles immédiates :

• Durée de la déclaration : la période pendant laquelle les mesures de contrôle seront applicables dans chaque zone est établie.
• Définition de grand bailleur : la résolution recueille des définitions particulières de ce qui est considéré comme « grand bailleur » pour chaque zone. C'est un point crucial, car la déclaration peut compléter la définition générale de l'article 3.k) de la Loi 12/2023, permettant à l'administration de considérer comme grand bailleur des propriétaires détenant un nombre de biens inférieur au standard national si la situation de tension locale le justifie.
• Limitation des prix : l'application de la limitation prévue au second alinéa de l'article 17.7 de la Loi 29/1994 sur les baux urbains est activée pour les contrats de logement situés dans ces périmètres.

Parmi les zones concernées figurent des communes des Asturies (Gijón, Avilés, Gozón, Llanes), Santiago de Compostela en Galice et Basauri au Pays basque, entre autres localités spécifiques.

Contexte

Pour comprendre la portée de cette résolution, il faut la situer dans le cadre de la Loi 12/2023, la norme étatique qui vise à garantir le droit au logement par l'intervention sur les marchés où l'offre et la demande présentent des déséquilibres critiques. La déclaration de « zone tendue » est le mécanisme juridique qui permet aux communautés autonomes et aux municipalités d'appliquer des outils de contrôle des prix et des régulations sur la propriété à grande échelle.

Auparavant, la régulation de la location dépendait majoritairement de l'autonomie de la négociation entre les parties sous la loi sur les baux urbains (LAU). Avec l'entrée en vigueur de ce nouveau cadre, l'État a toutefois ouvert une voie d'intervention trimestrielle. Cette résolution fait partie d'un processus continu de surveillance du marché, où chaque trimestre est actualisée la carte des zones où le logement est inabordable pour la population générale.

Qui est concerné et comment

L'impact de la Résolution du 24 juillet 2026 varie significativement selon le profil de l'intéressé :

• Grandes entreprises et fonds d'investissement : ce sont les plus concernés. Agissant habituellement comme grands bailleurs, l'application des définitions particulières de la zone (art. 18.2.d) peut les obliger à respecter des limites de prix plus strictes et des règles de gestion de portefeuille plus rigoureuses dans les zones des Asturies, de Galice ou du Pays basque.
• Travailleurs indépendants : leur situation exige une consultation technique détaillée. Si un professionnel indépendant possède plusieurs biens dans les zones déclarées, il pourrait être requalifié en « grand bailleur » selon les critères spécifiques de la résolution, perdant ainsi la flexibilité de gestion dont bénéficie habituellement un petit propriétaire.
• Particuliers (propriétaires) : les propriétaires de logements dans les quartiers de La Arena, Cimadevilla (Gijón), La Magdalena (Avilés), Luanco (Gozón) ou les localités de Llanes doivent vérifier si leurs contrats actuels ou futurs doivent s'ajuster aux nouvelles limitations de prix, ou si leur volume de propriété les place dans la catégorie de grand bailleur.
• Particuliers (locataires) : les locataires qui résident ou cherchent à louer dans ces zones bénéficient d'une protection renforcée. La déclaration de zone tendue agit comme un bouclier juridique face aux hausses disproportionnées de loyer et offre un cadre de sécurité juridique face à la volatilité du marché.

Que faire et quand

Face à la publication de cette résolution, les actions suivantes sont recommandées pour assurer la conformité réglementaire et la protection des intérêts :

• Pour les propriétaires et gestionnaires : réaliser un audit du portefeuille de biens dans les zones mentionnées (en particulier à Santiago de Compostela, Basauri et dans les communes asturiennes) pour vérifier si le nombre de propriétés détenues active la condition de grand bailleur selon les nouveaux critères de l'article 18.2.d de la Loi 12/2023.
• Révision des contrats : si vous disposez de biens dans ces zones, il est impératif de vérifier que les loyers ne contreviennent pas aux limitations de la loi sur les baux urbains applicables en zones tendues.
• Suivi de la durée de validité : ces déclarations ayant un caractère trimestriel et des périodes de validité spécifiques, il est nécessaire de surveiller les prochaines résolutions pour anticiper les changements dans la régulation des prix.

Pour une analyse détaillée de l'interaction de ces mesures avec d'autres régulations, comme le plafond de 2% des loyers pour 2026 et sa prorogation, ou pour évaluer l'impact fiscal de la gestion d'actifs immobiliers, nous vous recommandons d'évaluer votre cas concret avec le pôle spécialisé de BMC.