Doctrina por tema · Observatorio DGT

Consultas sobre coste de adquisición

42 consultas vinculantes de la DGT relacionadas con «coste de adquisición», con su criterio vigente y la ley aplicable.

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Evolución del criterio de la DGT

Doctrina consolidada Confianza alta 41 consultas · 2014–2025

Criterio vigente

La amortización deducible de inmuebles se calcula aplicando el 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho (incluyendo gastos e impuestos) o el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo en ambos casos. Si el valor del suelo es desconocido, se debe prorratear el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción. El límite de la amortización acumulada es el valor de adquisición del inmueble sin el suelo.

La posición de la DGT se mantiene constante en el cálculo de la amortización inmobiliaria. Desde 2018, la doctrina ha reiterado la aplicación del 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho (sin suelo) o el valor catastral (sin suelo). Las consultas más recientes simplemente confirman y precisan la mecánica de prorrateo en caso de desconocimiento del valor del suelo.

Puntos de inflexión

26 de junio de 2018 V1866-18

Establece la regla de aplicar el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho (incluyendo gastos y tributos, sin suelo) o el valor catastral (sin suelo).
18 de junio de 2021 V1903-21

Precisa que el valor catastral aplicable es el vigente en la fecha de devengo del impuesto y fija el límite de la amortización acumulada en el valor de adquisición excluyendo el suelo.

Análisis basado en 39 de 41 consultas con criterio disponible. Actualizado 23 de septiembre de 2026.

42 consultas

V2476-25 12 dic 2025

Se debe calcular la amortización de forma distinta para la propiedad plena y para el usufructo del inmueble

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónplena propiedadusufructo vitaliciocoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 21LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22

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V1901-25 14 oct 2025

Se puede deducir la amortización del inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de su coste de adquisición o valor catastral (excluyendo el suelo)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1142-25 30 jun 2025

La pérdida de peso de la madera por humedad no es deducible como amortización

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

actividad económicaexistenciasamortizaciónbienes de inversióncoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27

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V1693-22 15 jul 2022

Se puede deducir la amortización de un inmueble heredado aplicando el 3% sobre el mayor de su valor de adquisición o el valor catastral de la construcción

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralimpuesto sobre sucesiones y donaciones LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1.b

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V0716-22 1 abr 2022

Para amortizar inmuebles heredados se puede usar el valor de adquisición según el Impuesto sobre Sucesiones

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónvalor catastralimpuesto sobre sucesiones LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1.b

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V2061-21 9 jul 2021

Se puede deducir la amortización del 3% sobre el mayor valor de un conjunto de inmuebles con precio de adquisición único

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralcoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1903-21 18 jun 2021

Se puede deducir la amortización del 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral vigente

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisicióndepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1828-21 10 jun 2021

El usufructuario puede amortizar el coste de adquisición del inmueble con límites específicos

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

usufructorendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónderecho de uso LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1270-21 6 may 2021

Se pueden deducir la amortización del inmueble (3%) y del mobiliario (10%) en rendimientos de capital inmobiliario

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos de capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónbienes mobiliarios LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V0538-21 9 mar 2021

Se pueden incluir en la base de la deducción por vivienda habitual los costes adicionales de adquisición

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

deducción por inversión en vivienda habitualbase de deduccióncoste de adquisiciónrégimen transitoriojustificación documental LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 68.1.1ºLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 70

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V0308-21 19 feb 2021

Se puede deducir la amortización de un inmueble arrendado sin actividad económica hasta su valor de adquisición

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor de adquisicióncoste de adquisiciónvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V3506-20 9 dic 2020

Cálculo de la amortización del 3% sobre el coste de adquisición cuando no hay valor catastral

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V3012-20 6 oct 2020

Se puede deducir la amortización del inmueble arrendado aplicando reglas distintas para la nuda propiedad y el usufructo

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónplena propiedadusufructo vitaliciovalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V2624-20 4 ago 2020

Se puede deducir la amortización de un inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de su coste de adquisición o valor catastral (sin suelo)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralcoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V2205-20 30 jun 2020

Se debe calcular la amortización de forma distinta para la nuda propiedad y el usufructo de un inmueble

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónusufructo vitalicioplena propiedadvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V2098-20 23 jun 2020

Se puede deducir la amortización del 3% del coste de adquisición de un usufructo vitalicio

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

usufructo vitaliciorendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónderecho de uso LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1882-20 10 jun 2020

Se puede excluir el valor del suelo del coste de adquisición para calcular la amortización del inmueble

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor del suelocoste de adquisiciónvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1785-20 4 jun 2020

Se puede amortizar el usufructo vitalicio aplicando el 3 por ciento sobre su coste de adquisición

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

usufructo vitalicionuda propiedadamortizaciónrendimientos del capital inmobiliariopacto de mejora LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1762-20 3 jun 2020

Se puede deducir la amortización del 3% del coste de adquisición del usufructo vitalicio heredado

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariousufructo vitalicioamortizacióncoste de adquisiciónderecho de uso o disfrute LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1249-20 5 may 2020

Se puede aplicar la amortización del 3% sobre el mayor de coste o valor catastral para vivienda y garaje

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónvalor catastraldepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1056-20 24 abr 2020

Se puede deducir la amortización del inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de dos valores

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0949-20 17 abr 2020

Cálculo de la amortización del inmueble arrendado: aplicación del 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisicióndepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V0632-20 31 mar 2020

Se puede deducir la amortización de bienes muebles cedidos con la vivienda mediante la tabla simplificada

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónbienes mueblestabla de amortizaciones simplificadacoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 13

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V0744-19 2 abr 2019

Se puede deducir la amortización del inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de su coste de adquisición o valor catastral (excluyendo el suelo)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimiento neto del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónvalor catastralvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

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V0552-19 14 mar 2019

Se debe calcular la amortización de forma distinta para la nuda propiedad y el usufructo vitalicio

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónusufructo vitalicionuda propiedadvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0128-19 18 ene 2019

Los usufructuarios pueden amortizar el 3 por ciento del coste de adquisición del usufructo en el alquiler

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariousufructo vitalicioamortizacióncoste de adquisiciónderecho de uso o disfrute LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V2955-18 14 nov 2018

Se debe aplicar el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición (sin suelo) o el valor catastral (sin suelo)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V2305-18 7 ago 2018

Las mejoras y ampliaciones pueden integrarse en el coste de adquisición para calcular la amortización

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónmejorasampliaciones LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1866-18 26 jun 2018

La amortización del 3% se aplica sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral sin el suelo

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisicióndepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 24

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V1363-18 24 may 2018

El valor del suelo para la amortización se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

amortizaciónrendimientos del capital inmobiliariovalor catastralcoste de adquisiciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0125-18 23 ene 2018

El coste de adquisición para la amortización de inmuebles recibidos en liquidación es su valor de mercado más gastos

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

amortizacióncapital inmobiliariodisolución de sociedadesganancia patrimonialvalor de mercado LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1

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V0112-18 19 ene 2018

Se puede deducir la amortización del inmueble aplicando el 3% sobre el mayor de su coste de adquisición o su valor catastral

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

amortizaciónrendimientos del capital inmobiliariovalor catastralcoste de adquisicióncoeficiente de propiedad LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 14

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V0037-18 15 ene 2018

Se puede aplicar la exención de dividendos tras una fusión si se cumplen el coste de adquisición y la antigüedad

SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas

exención de dividendoscoste de adquisiciónfusión de entidadesparticipación en el capitalantigüedad de la participación LIS — Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades art. 21

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V2351-17 15 sept 2017

Cálculo de la amortización de inmuebles arrendados: aplicación del 3% sobre el coste de adquisición o el valor catastral

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónvalor catastraldonación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1936-17 19 jul 2017

Se puede deducir la amortización de inmuebles arrendados aplicando el 3% sobre el mayor de su coste o valor catastral (sin incluir el suelo)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastralcoste de adquisicióndepreciación efectiva LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 24

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V1744-17 6 jul 2017

La retribución en especie por uso de vehículo será el 20% del coste de adquisición por la empresa

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rentas en especievalor de mercadocoste de adquisiciónrendimientos del trabajouso de vehículo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 42.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 43.1

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V1639-17 22 jun 2017

Los gastos de la escritura de préstamo hipotecario son gastos de financiación deducibles

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimiento neto del capital inmobiliariogastos de financiacióncoste de adquisiciónamortizacióngastos deducibles LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 13.h

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V4720-16 8 nov 2016

Se puede deducir la amortización de locales comerciales arrendados como rendimientos del capital inmobiliario

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivacoste de adquisiciónvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V3077-16 4 jul 2016

Se pueden deducir amortizaciones del 3% en rendimientos del capital inmobiliario si el inmueble está arrendado

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralcoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V0256-15 22 ene 2015

Se puede deducir la amortización del inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de dos valores

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióndepreciación efectivavalor catastralcoste de adquisición LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1884-14 14 jul 2014

Se puede deducir la amortización de inmuebles arrendados aplicando el 3% sobre el mayor de su coste o valor catastral (sin suelo)

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

comunidad de bienesatribución de rentasrendimientos del capital inmobiliarioamortizaciónvalor catastral LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 8.3LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1

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V1078-14 14 abr 2014

Las gallinas ponedoras pueden considerarse inmovilizado material para la deducción por reinversión de beneficios

SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas

inmovilizado materialdeducción por reinversióngallinas ponedorasinmovilizado en cursovida útil TRLIS — RDLeg 4/2004 (derogado por la Ley 27/2014) art. 11.1TRLIS — RDLeg 4/2004 (derogado por la Ley 27/2014) art. 42.2

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