Una usufructuaria pregunta cómo calcular la amortización de un local arrendado. La DGT indica que, al ser rendimientos del capital inmobiliario, la amortización depende de si el derecho es vitalicio o de duración determinada.
Cuestión planteada Cálculo de la amortización.
Si el usufructuario tiene un derecho de uso o disfrute, puede amortizar su coste de adquisición satisfecho con el límite de los rendimientos íntegros. Si el derecho tiene plazo determinado, se divide el coste entre los años de duración; si es vitalicio, se aplica el 3 por ciento sobre el coste de adquisición.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1828-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/06/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, art. 23.1 RIRPF, RD 439/2007, art. 14 Descripción de hechos La consultante es usufructuaria de un local adquirido junto con su hermano, titular de la nuda propiedad. El local está cedido en arrendamiento. Cuestión planteada Cálculo de la amortización. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario. El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…). 3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes: a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo. b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento”. De acuerdo con lo expuesto, la consultante, como usufructuaria del inmueble, solo amortizará el coste de adquisición satisfecho en la compra del local. Finalmente, en cuanto a la segunda de las cuestiones planteadas, acerca del importe que debe reflejar en la casilla de exención por reinversión en su declaración del IRPF, debe Vd. dirigirse al Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por tratarse de un asunto de su competencia. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.