Cálculo de la amortización del 3% sobre el coste de adquisición cuando no hay valor catastral

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3506-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/12/2020 Normativa LIRPF, 35/2006, Art. 23 RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13, 14. Descripción de hechos En fecha 30 de mayo de 2006, el consultante y su esposa adquirieron, por mitades y mediante préstamo hipotecario suscrito con un banco, una parcela en el Reino Unido, dividida en dos viviendas, adquiriéndose simultáneamente las mismas y constando registradas conjuntamente como una única parcela registral. Según el Registro de la Propiedad del Reino Unido, la vivienda principal ocuparía aproximadamente un 80% de la extensión del terreno y la vivienda accesoria el 20% restante de extensión de la parcela. El consultante y su esposa, quienes son residentes fiscales en España, donde tributan por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por su renta mundial, han procedido a alquilar ambas viviendas. Cada una de las viviendas ha sido alquilada individualmente, siendo los inquilinos de cada vivienda independientes de los otros y, por tanto, siendo los pagos del alquiler de cada vivienda, también, independientes. Asimismo, se manifiesta que no existen valoraciones catastrales en Reino Unido. Cuestión planteada 1.- Al no existir valoraciones catastrales en Reino Unido, cálculo del gasto en concepto de amortización. 2.- Si, a efectos de determinar el rendimiento del capital inmobiliario neto de cada una de las viviendas, puede considerarse que el 80% de los gastos totales de la parcela (intereses de la única hipoteca, amortización, gastos de jardinería, servicios de mantenimiento y conservación, impuestos locales) corresponden a la vivienda principal y el 20% a la vivienda accesoria, es decir, determinar dichos gastos en función de la extensión de la parcela. Contestación completa 1.- Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de las viviendas constituyen rendimientos del capital inmobiliario. El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador. c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares. d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito: 1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso. 2.º Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro. f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros. h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.” Por su parte, el artículo 14 del RIRPF establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento. (…).” Por tanto, para el cálculo del gasto por amortización de un inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo. Expuesto el criterio para determinar el importe a deducir en concepto de amortización, cada propietario determinará la amortización fiscalmente deducible, a efectos de su tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en función de su coeficiente de propiedad en el inmueble. En cuanto a la determinación de cuál es el valor del suelo, y cuál es el valor de construcción, es una cuestión ajena a las competencias de este Centro Directivo. En cualquier caso, dicho valores deberán poder ser probados por el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre, BOE del 18), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá su valoración, a requerimiento de los mismos. 2.- En cuanto a la determinación del criterio de reparto de los gastos comunes a la parcela, teniendo en cuenta que se trata de gastos de distinto tipo (intereses de la hipoteca, etc.) no puede realizarse, exclusivamente, como se plantea en el escrito de consulta, atendiendo a la extensión de la parcela y a lo que cada vivienda representa en la misma, al depender el criterio de reparto de cada gasto de la propia naturaleza de cada uno de ellos. En cualquier caso, dichos criterios de reparto deberán poder ser probados por el contribuyente de acuerdo con lo indicado en el párrafo anterior. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.