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V1882-20 10 de junio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Se puede excluir el valor del suelo del coste de adquisición para calcular la amortización del inmueble

Se consulta si es posible excluir el valor del suelo del cómputo de amortización si este figura en la escritura de compraventa. La DGT responde que, si el valor del suelo está determinado en la escritura, debe excluirse del coste de adquisición para el cálculo del gasto deducible.

La cuestión planteada

A efectos del gasto deducible por amortización de los rendimientos de capital inmobiliario, si en la escritura pública de compraventa del inmueble se determinó el valor del suelo, puede excluirse del cómputo dicho valor del suelo.

El criterio de la DGT

Para calcular la amortización de los rendimientos del capital inmobiliario, se aplica el 3 por ciento sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo. Si en la escritura pública de compraventa se ha determinado qué parte del coste corresponde al suelo, dicho valor se excluirá del cómputo para el cálculo del gasto deducible anual.

Implicaciones prácticas

  • El coste de adquisición para el cálculo de la amortización debe ser el valor de la construcción, no el total de la compra.
  • La determinación del valor del suelo en la escritura pública es necesaria para aplicar la exclusión del cómputo.
  • La base de cálculo para el 3 por ciento de amortización se reduce si el valor del suelo está desglosado.

Puntos de planificación

  • Valoración de la estructura de los costes de adquisición en las escrituras de compraventa.
  • Análisis de la composición del valor catastral frente al coste de adquisición para optimizar la base de amortización.

Checklist

  • Verificar si la escritura pública desglosa el valor del suelo del valor de la construcción.
  • Comprobar que el valor del suelo se excluye del coste de adquisición al aplicar el 3 por ciento.
  • Contrastar el valor catastral con el coste de adquisición excluyendo el suelo.
  • Asegurar que la base de cálculo de la amortización no incluya el valor del terreno.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1882-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/06/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 23. RIRPF, RD 439/2007, Artículo 14 Descripción de hechos Se corresponde con la cuestión planteada. Cuestión planteada A efectos del gasto deducible por amortización de los rendimientos de capital inmobiliario, si en la escritura pública de compraventa del inmueble se determinó el valor del suelo, puede excluirse del cómputo dicho valor del suelo. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22 de la LIRPF. Para la determinación del rendimiento neto el artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos deducibles señalando, entre otros: “b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. (…)”. En desarrollo del artículo 23 de la LIRPF, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), delimita los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” De acuerdo con lo señalado, se permite deducir un importe en concepto de amortización como forma de tener en cuenta la depreciación que sufren los inmuebles generadores de los rendimientos por el uso o transcurso del tiempo. Dicha amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al mayor de los dos siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo. Por tanto, conforme al precepto expuesto, si en la escritura pública de compraventa del inmueble se determinó qué parte del coste de adquisición se corresponde con el valor del suelo, se excluirá del cómputo dicho valor para el cálculo del gasto deducible por amortización de cada año. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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