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V0125-18 23 de enero de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · amortización

El coste de adquisición para la amortización de inmuebles recibidos en liquidación es su valor de mercado más gastos

Se consulta cuál es el coste de adquisición de unos inmuebles recibidos tras la disolución y liquidación de una sociedad para calcular su amortización. La DGT responde que dicho coste será el valor de mercado utilizado para determinar la ganancia o pérdida patrimonial, sumado a los gastos y tributos de la adquisición.

La cuestión planteada

A los efectos del cálculo de la amortización deducible del rendimiento íntegro del capital inmobiliario derivado del arrendamiento de los citados inmuebles, cuál es el coste de adquisición satisfecho de los mismos.

El criterio de la DGT

El coste de adquisición satisfecho para el cálculo de las amortizaciones de los inmuebles recibidos por disolución y liquidación de una sociedad está formado por el valor de mercado tenido en cuenta para la ganancia o pérdida patrimonial, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición de los mismos.

Implicaciones prácticas

  • El valor de mercado determinado para la ganancia o pérdida patrimonial sirve como base para el cálculo de la amortización.
  • Los gastos y tributos vinculados a la adquisición deben integrarse en el coste de adquisición para aumentar la base amortizable.
  • La base de amortización no se limita al valor contable, sino al valor de mercado más gastos.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto de los gastos e impuestos de adquisición en la base de amortización futura.
  • Verificación de la coherencia entre el valor de mercado declarado en la liquidación y el coste de adquisición para el IRPF.

Checklist

  • Identificar el valor de mercado aplicado en la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial.
  • Listar todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición de los inmuebles.
  • Sumar el valor de mercado y los gastos para establecer el coste de adquisición total.
  • Comprobar que la base de amortización aplicada en el rendimiento de capital inmobiliario coincide con este coste.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0125-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/01/2018 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 23 y 37.1.d). Descripción de hechos La consultante ha recibido varios inmuebles como consecuencia de la disolución y liquidación de una sociedad de responsabilidad limitada de la que era socia. Cuestión planteada A los efectos del cálculo de la amortización deducible del rendimiento íntegro del capital inmobiliario derivado del arrendamiento de los citados inmuebles, cuál es el coste de adquisición satisfecho de los mismos. Contestación completa En primer lugar, se debe señalar que la disolución y liquidación de una sociedad supone la obtención por los socios de una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como dispone el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”. El artículo 37.1.e) de la citada Ley establece que "en los casos de separación de los socios o disolución de sociedades, se considerará ganancia o pérdida patrimonial, sin perjuicio de las correspondientes a la sociedad, la diferencia entre el valor de la cuota de liquidación social o el valor de mercado de los bienes recibidos y el valor de adquisición del título o participación de capital que corresponda". Por tanto, prescindiendo de la incidencia fiscal en la sociedad de la operación de disolución y liquidación, la ganancia o pérdida patrimonial para el socio vendrá determinada por la diferencia entre el valor de mercado de los bienes y derechos recibidos y el valor de adquisición de la participación en el capital que corresponda. Por otro lado, el artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” En virtud de los preceptos anteriores, para el cálculo de las citadas amortizaciones, el coste de adquisición satisfecho de cada uno de los inmuebles recibidos como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad, estará formado por el valor de mercado que se tuvo en cuenta en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición de los mismos. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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