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V0949-20 17 de abril de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Cálculo de la amortización del inmueble arrendado: aplicación del 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral

Se consulta cómo calcular la amortización de un inmueble arrendado que pertenece a varios propietarios para el IRPF. La DGT responde que cada propietario debe aplicar el 3% sobre el mayor de su parte proporcional del coste de adquisición o del valor catastral (sin suelo).

La cuestión planteada

Forma de calcular la amortización de un inmueble arrendado cuya propiedad pertenece a varias personas físicas a los efectos de la determinación del rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF.

El criterio de la DGT

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, es deducible la amortización del inmueble siempre que no exceda el 3% del mayor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo el suelo. En caso de copropiedad, cada propietario debe comparar su porcentaje de titularidad sobre el coste de adquisición con su porcentaje sobre el valor catastral (sin suelo) y aplicar el 3% sobre el mayor de ambos valores.

Implicaciones prácticas

  • Cada copropietario debe realizar el cálculo de la amortización de forma individualizada según su cuota de participación.
  • La base de la amortización para cada titular se determina comparando su parte proporcional del coste de adquisición frente a su parte del valor catastral sin suelo.
  • El límite máximo de deducción para cada propietario queda fijado en el 3% de la mayor de las dos bases mencionadas.

Puntos de planificación

  • Valorar la incidencia de la cuota de titularidad en la base de amortización deducible.
  • Analizar la diferencia entre el coste de adquisición y el valor catastral sin suelo para optimizar la deducción.

Checklist

  • Identificar el porcentaje de titularidad de cada copropietario.
  • Obtener el coste de adquisición total y la parte proporcional de cada titular.
  • Obtener el valor catastral del inmueble excluyendo el suelo.
  • Calcular la parte proporcional del valor catastral sin suelo para cada propietario.
  • Comparar ambas bases proporcionales para determinar la base de aplicación del 3%.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0949-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/04/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 23. RIRPF, Real Decreto 439/2007, Art. 14. Descripción de hechos Se describe en la cuestión planteada. Cuestión planteada Forma de calcular la amortización de un inmueble arrendado cuya propiedad pertenece a varias personas físicas a los efectos de la determinación del rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario para sus propietarios, por lo que para determinar la deducibilidad de los gastos a que se refiere el consultante se hace necesario acudir al artículo 23.1 de la Ley del Impuesto y, en su desarrollo, al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF. En concreto, el artículo 23.1 de la LIRPF establece: “1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: (…) b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. (…).” Además, en el artículo 14 del RIRPF se establece en cuanto a los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…)”. De acuerdo con lo señalado, se permite deducir un importe en concepto de amortización como forma de tener en cuenta la depreciación que sufren los inmuebles generadores de los rendimientos por el uso o transcurso del tiempo. Dicha amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al mayor de los dos siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. Por lo tanto, cada propietario deberá comparar el coste de adquisición que haya satisfecho por su respectivo porcentaje de titularidad con el valor catastral del inmueble prorrateado en función de dicho porcentaje, sin incluir en ambos casos el cómputo del suelo. La amortización se calculara aplicando el porcentaje del 3 por ciento al mayor de los mencionados valores. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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