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V2624-20 4 de agosto de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Se puede deducir la amortización de un inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de su coste de adquisición o valor catastral (sin suelo)

El consultante pregunta cómo calcular el gasto deducible por amortización de un inmueble alquilado. La DGT responde que se puede deducir el 3% del mayor valor entre el coste de adquisición (excluyendo el suelo) o el valor catastral (excluyendo el suelo).

La cuestión planteada

Cálculo del gasto deducible por amortización en un inmueble arrendado.

El criterio de la DGT

Para los rendimientos del capital inmobiliario, la amortización es deducible si no excede del 3% del mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho (sin incluir el valor del suelo) o el valor catastral (sin incluir el valor del suelo). Si no se conoce el valor del suelo, este se calculará prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción.

Implicaciones prácticas

  • El límite de deducibilidad se determina comparando el coste de adquisición y el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo.
  • La amortización máxima permitida es el 3% del valor más elevado entre el coste de adquisición (sin suelo) y el valor catastral (sin suelo).
  • Ante la ausencia de desglose del valor del suelo, se debe aplicar un prorrateo entre el coste de adquisición y los valores catastrales de suelo y construcción.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de cálculo de la amortización para optimizar el gasto deducible.
  • Determinación del valor del suelo mediante prorrateo en caso de falta de información específica.

Checklist

  • Verificar el coste de adquisición excluyendo el valor del suelo.
  • Comprobar el valor catastral de la construcción sin incluir el suelo.
  • Comparar ambos valores para identificar el mayor.
  • Aplicar el coeficiente del 3% sobre el valor resultante.
  • Documentar el método de prorrateo si no se dispone del desglose del suelo.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2624-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/08/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 23. RIRPF, RD 439/2007. Art 14. Descripción de hechos Se corresponde con la cuestión planteada. Cuestión planteada Cálculo del gasto deducible por amortización en un inmueble arrendado. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22 de la LIRPF. Para la determinación del rendimiento neto el artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos deducibles señalando, entre otros: “b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. (…)”. En desarrollo del artículo 23 de la LIRPF, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), delimita los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” De acuerdo con lo señalado, se permite deducir un importe en concepto de amortización como forma de tener en cuenta la depreciación que sufren los inmuebles generadores de los rendimientos por el uso o transcurso del tiempo. Dicha amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al mayor de los dos siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como en su caso, el coste de las inversiones y mejoras. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo. Por tanto, conforme al precepto expuesto, si el consultante conoce qué parte del coste de adquisición se corresponde con el suelo (o lo que es lo mismo, el coste de adquisición de la construcción) tendrá en cuenta dicho importe a efectos del cálculo de la amortización, y solo en el en caso de que no conozca dicho valor del suelo se utilizará el coeficiente resultante de prorratear el valor catastral de la construcción y el valor catastral del suelo de cada año. Por último, en cuanto sus dudas relativas a los datos aparecidos en el programa Renta Web y su cumplimentación, se le comunica que se trata de una cuestión ajena a las competencias de este Centro Directivo, y que podrá dirigir su escrito al Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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