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V2205-20 30 de junio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Se debe calcular la amortización de forma distinta para la nuda propiedad y el usufructo de un inmueble

Una persona con el 50% de la propiedad y el usufructo vitalicio del otro 50% de un inmueble consultó cómo calcular la amortización de los rendimientos inmobiliarios. La DGT aclara que el cálculo varía según si se trata de la parte de la que es plena propietaria o de la parte que ostenta como usufructuaria.

La cuestión planteada

Cálculo de la amortización a efectos de los rendimientos de capital inmobiliario.

El criterio de la DGT

Para la parte del inmueble de la que es plena propietaria, la amortización es el 3% del mayor entre el coste de adquisición (excluyendo suelo) o el valor catastral (excluyendo suelo). Para el usufructo vitalicio, la amortización se calcula aplicando el 3% al coste de adquisición satisfecho, que incluye el impuesto de sucesiones y gastos inherentes. El gasto por amortización se limita a los rendimientos íntegros de cada derecho.

Implicaciones prácticas

  • El cálculo de la amortización difiere según la titularidad del derecho sobre el inmueble.
  • La base de la amortización para el usufructo incluye el impuesto de sucesiones y gastos asociados.
  • El gasto deducible por amortización está limitado a los rendimientos íntegros de cada derecho.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de amortización para la nuda propiedad frente al usufructo.
  • Análisis de la afectación de los gastos de amortización a los rendimientos de cada derecho.

Checklist

  • Identificar si el derecho sobre el inmueble es nuda propiedad o usufructo.
  • Determinar el coste de adquisición para el usufructo incluyendo impuesto de sucesiones y gastos.
  • Calcular la amortización de la nuda propiedad sobre el mayor entre coste de adquisición o valor catastral (excluyendo suelo).
  • Verificar que el gasto por amortización no supere los rendimientos íntegros de cada derecho.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2205-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/06/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 22 y 23. RIRPF, Real Decreto 439/2007, artículo 14. Descripción de hechos Persona física titular del pleno dominio del 50 por ciento de un inmueble y que adquirió por herencia el 50 por ciento del usufructo vitalicio sobre el mismo, que actualmente se encuentra arrendado. Cuestión planteada Cálculo de la amortización a efectos de los rendimientos de capital inmobiliario. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22 de la LIRPF, que se atribuirán exclusivamente a la consultante al ser plena propietaria de un porcentaje del mismo y usufructuaria del porcentaje restante. El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” 3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes: a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo. b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento”. Por lo tanto, el gasto por amortización se calculará de forma diferente para la parte del inmueble del que es plena propietaria y la parte de la que es usufructuaria. Respecto de la primera, para el cálculo del gasto por amortización del inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho del porcentaje respecto del que es plena propietaria, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo, aplicando al mismo el porcentaje respecto del que es plena propietaria. En relación con el porcentaje del inmueble respecto del que es usufructuaria, y dado que dicho usufructo vitalicio se adquirió por herencia, la amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al coste de adquisición satisfecho, esto es, el importe del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho con ocasión de su adquisición más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por la consultante. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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