No se puede obligar al vendedor a renunciar a la exención del IVA en una compra por opción de compra validada judicialmente

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5249-26 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 23/07/2026 Normativa Ley 37/1992 Impuesto sobre el Valor Añadido IVA - 20.2 - DA.6 Descripción de hechos El consultante suscribió en el año 2018 un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un bien inmueble. Aunque el consultante ejerció formalmente el derecho de opción la entidad arrendadora rehusó su reconocimiento, lo que originó un litigio judicial entre las partes. El procedimiento concluyó mediante una sentencia firme, actualmente en fase de ejecución, que condena a la parte arrendadora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa y transmitir la propiedad. Al calificarse la operación como una segunda transmisión de edificación, la entrega se encuentra inicialmente exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, la entidad vendedora se opone a renunciar a la citada exención, afectando patrimonialmente al consultante, quien ostenta la condición de empresario con derecho a la deducción total del tributo. Cuestión planteada Se solicita determinar si el consultante, en el marco de la fase de ejecución de una sentencia judicial como la consultada, ostenta la facultad legal de obligar a la entidad vendedora a renunciar a la exención del Impuesto sobre el Valor Añadido o si, en su defecto, el propio consultante se encuentra habilitado para formular dicha renuncia en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, al amparo de las disposiciones especiales reguladoras de los procedimientos de ejecución forzosa. Contestación completa 1.- La disposición adicional sexta de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), dispone que “En los procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa, los adjudicatarios que tengan la condición de empresario o profesional a efectos de este Impuesto están facultados, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo y con respecto a las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas al mismo que se produzcan en aquéllos, para: 1.º Expedir factura en la que se documente la operación. 2.º Efectuar, en su caso, la renuncia a las exenciones previstas en el apartado Dos del artículo 20 de esta Ley. 3.º Repercutir la cuota del Impuesto en la factura que se expida, presentar la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe del Impuesto resultante, salvo en los supuestos de las entregas de bienes y prestaciones de servicios en las que el sujeto pasivo de las mismas sea su destinatario de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2.º de esta Ley. Reglamentariamente se determinarán las condiciones y requisitos para el ejercicio de estas facultades.”. En desarrollo de lo anterior, la disposición adicional quinta del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE de 31 de diciembre), establece lo siguiente: “En los procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa a los que se refiere la disposición adicional sexta de la Ley del Impuesto, los adjudicatarios que tengan la condición de empresario o profesional están facultados, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, y con respecto a las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas al mismo que se produzcan en aquellos procedimientos, para expedir la factura en que se documente la operación y efectuar, en su caso, la renuncia a las exenciones previstas en el apartado dos del artículo 20 de dicha Ley; asimismo, están facultados a repercutir la cuota del Impuesto en la factura que se expida, presentar la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe del impuesto resultante, salvo en los supuestos de las entregas de bienes y prestaciones de servicios en las que el sujeto pasivo de las mismas sea su destinatario de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2.º de la Ley del Impuesto. En dichos procedimientos resultarán de aplicación las siguientes reglas: 1.ª El ejercicio por el adjudicatario de estas facultades deberá ser manifestado por escrito ante el órgano judicial o administrativo que esté desarrollando el procedimiento respectivo, de forma previa o simultánea al pago del importe de la adjudicación. En esta comunicación se hará constar, en su caso, el cumplimiento de los requisitos que se establecen por el artículo 8 de este Reglamento para la renuncia a la exención de las operaciones inmobiliarias, así como el ejercicio de la misma. El adjudicatario quedará obligado a poner en conocimiento del sujeto pasivo del Impuesto correspondiente a dicha operación, o a sus representantes, que ha ejercido estas facultades, remitiéndole copia de la comunicación presentada ante el órgano judicial o administrativo, en el plazo de los siete días siguientes al de su presentación ante aquel. No será obligatoria dicha remisión cuando se trate de entregas de bienes y prestaciones de servicios en las que el adjudicatario sea el sujeto pasivo de las mismas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2.º de la Ley del Impuesto. El ejercicio de esta facultad por el adjudicatario determinará que el sujeto pasivo o sus representantes no puedan efectuar la renuncia a las exenciones prevista en el apartado dos del artículo 20 de la Ley del Impuesto, ni proceder a la confección de la factura en que se documente la operación, ni incluir dicha operación en sus declaraciones-liquidaciones, ni ingresar el Impuesto devengado con ocasión de la misma. 2.ª La expedición de la factura en la que se documente la operación deberá efectuarse en el plazo a que se refiere el artículo 11 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, tomando como fecha de devengo aquella en la que se dicta el decreto de adjudicación. Dicha factura será confeccionada por el adjudicatario, y en ella se hará constar, como expedidor de la misma, al sujeto pasivo titular de los bienes o servicios objeto de la ejecución y, como destinatario de la operación, al adjudicatario. Estas facturas tendrán una serie especial de numeración. El adjudicatario remitirá una copia de la factura al sujeto pasivo del Impuesto, o a sus representantes, en el plazo de los siete días siguientes a la fecha de su expedición, debiendo quedar en poder del adjudicatario el original de la misma. 3.ª El adjudicatario efectuará la declaración e ingreso de la cuota resultante de la operación mediante la presentación de una declaración-liquidación especial de carácter no periódico de las que se regulan en el apartado 8 del artículo 71 de este Reglamento. El adjudicatario remitirá una copia de la declaración-liquidación, en la que conste la validación del ingreso efectuado, al sujeto pasivo, o a sus representantes, en el plazo de los siete días siguientes a la fecha del mencionado ingreso, debiendo quedar en poder del adjudicatario el original de la misma. No se aplicará lo anterior cuando se trate de entregas de bienes y prestaciones de servicios en las que el adjudicatario sea el sujeto pasivo de las mismas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2.º de la Ley del Impuesto. 4.ª Cuando no sea posible remitir al sujeto pasivo, o a sus representantes, la comunicación del ejercicio de estas facultades, la copia de la factura o de la declaración-liquidación a que se refieren las reglas 1.ª, 2.ª y 3.ª anteriores por causa no imputable al adjudicatario, dichos documentos habrán de remitirse, en el plazo de siete días desde el momento en que exista constancia de tal imposibilidad, a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, indicando tal circunstancia.” De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, en los supuestos de adjudicación de bienes en virtud de subasta judicial o administrativa, el adjudicatario puede efectuar, en su caso, la renuncia a las exenciones previstas en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, así como expedir factura, presentar, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido resultante. El ejercicio de dicha facultad por parte del adjudicatario determina la obligación de presentar la autoliquidación del Impuesto conforme al modelo aprobado por la Orden 3625/2003, de 23 de diciembre (modelo 309). Uno de los requisitos necesarios para el ejercicio de dicha facultad es que el destinatario-adjudicatario del bien inmueble tenga la consideración de empresario o profesional y que exista un procedimiento administrativo o judicial a través del cual se produzca la ejecución forzosa de un bien. Pues bien, del escrito de consulta resulta que el consultante ha obtenido un fallo a su favor en un procedimiento ordinario cuyo objetivo era reconocer el ejercicio de una opción de compra contractual. No se trata, por tanto, de un procedimiento de ejecución forzosa que determine que el comprador adquiera forzosamente el bien inmueble controvertido. En definitiva, el adquirente no adquiere la condición de adjudicatario de un bien en los términos previstos en la referida disposición adicional sexta sino que ostenta la posición de comprador contractual cuya legitimidad para adquirir el inmueble proviene de la vigencia del contrato de arrendamiento original y el ejercicio de su opción de compra, extremos validados por el propio juzgado. De acuerdo con lo anterior, puede concluirse que no se dan los presupuestos para aplicar el régimen previsto en la disposición adicional sexta de la Ley 37/1992 en relación con la transmisión del inmueble objeto de controversia. 2.- Por otro parte, la renuncia a la exención está regulada en el artículo 20, apartado dos, de la Ley del Impuesto que establece lo siguiente: “Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”. El artículo 8 del Reglamento del Impuesto desarrolla las condiciones para el ejercicio de dicha renuncia estableciendo en su apartado uno lo siguiente: “Uno. La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20.º y 22.º del apartado uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes. La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.” De acuerdo con lo anterior se puede concluir que la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido ha configurado la renuncia a la exención como un derecho que corresponde de forma unilateral al vendedor salvo pacto contractual en contrario. De tal modo que, si las partes no han pactado lo contrario, el vendedor no tiene obligación alguna de proceder a la renuncia a la exención en un caso como el consultado, con independencia de que el consultante cumpla los requisitos que hubieran determinado su posible aplicación. 4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.