Les entreprises pourront apporter des biens immobiliers pour la promotion immobilière avec neutralité fiscale

La gestion d'actifs immobiliers destinés à la promotion nécessite une structure juridique et comptable précise pour éviter des impacts fiscaux imprévus lors des réorganisations sociétales. La Dirección General de Tributos (DGT) a récemment précisé les conditions nécessaires pour que la remise de biens immobiliers à une société puisse bénéficier de la neutralité fiscale prévue par la Loi sur l'Impôt sur les Sociétés (Ley del Impuesto sobre Sociedades).

Ce qu'a décidé la DGT

La consultation analyse si l'apport de terrains peut être qualifié d'apport non monétaire d'une branche d'activité, permettant ainsi l'accès au régime spécial régulé par la Loi 27/2014. Le critère de l'autorité fiscale établit que, pour que l'opération soit considérée comme un apport de branche d'activité, le patrimoine transmis doit constituer une exploitation économique autonome. Cela implique qu'il doit exister une organisation d'entreprise distincte au sein de la société de transmission permettant d'identifier clairement l'ensemble patrimonial destiné à ladite activité.

Dans le cas où l'existence d'une branche d'activité indépendante ne peut être prouvée, la réglementation permet à l'opération de bénéficier du régime spécial à condition de respecter une condition financière spécifique : l'entité apporteuse doit conserver au moins 5 % de ses fonds propres dans l'entité acquéreuse après l'opération.

Ce que cela signifie pour vous

Pour les sociétés qui procèdent à des réorganisations par la remise d'actifs, ce critère délimite la frontière entre une simple transmission de biens et une réorganisation d'entreprise protégée. Si votre entreprise envisage d'apporter des biens immobiliers pour des projets de promotion, la simple existence des terrains ne suffit pas ; il est nécessaire de démontrer qu'ils font partie d'une unité productive dotée de ses propres moyens et d'une organisation propre.

L'absence d'une structure organisationnelle soutenant l'autonomie de l'activité pourrait entraîner la perte des avantages de la neutralité fiscale, obligeant la société à être imposée sur la différence entre la valeur comptable et la valeur de marché des actifs apportés.

Ce qu'il convient de faire

Avant d'exécuter une réorganisation de ce type, il est fondamental de réaliser une analyse de la structure opérationnelle de la branche d'activité que l'on souhaite transmettre. Il convient de vérifier que l'organisation d'entreprise est suffisamment robuste pour être identifiée comme une unité économique autonome. Si la structure ne répond pas à cette exigence d'autonomie, il faut s'assurer que l'entité apporteuse conserve le pourcentage minimum de fonds propres dans la société bénéficiaire afin de maintenir la protection fiscale du régime spécial.