La cession de l'usufruit d'un logement sera imposée comme un revenu du capital immobilier

La nature juridique des opérations de cession de droits sur des biens immobiliers a suscité des doutes quant à leur qualification correcte au titre de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Récemment, la Dirección General de Tributos (DGT) a précisé le traitement fiscal applicable lorsqu'un propriétaire cède l'usufruit d'un logement à un tiers.

Ce qu'a résolu la DGT

L'administration a déterminé que la constitution ou la cession de droits d'usage ou de jouissance sur des biens immobiliers se qualifie strictement de revenu du capital immobilier. Ce critère marque une distinction fondamentale par rapport à la figure du bail conventionnel.

En ce sens, la DGT établit que :

• L'opération ne peut bénéficier de la réduction prévue à l'article 23.2 de la Loi de l'IRPF, habituellement appliquée à la location de la résidence principale.
• S'agissant d'une constitution d'usufruit et non d'un contrat de bail, la réglementation relative aux incitations pour la location de logements n'est pas applicable.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous décidez de céder l'usufruit à une autre personne, les revenus obtenus devront être déclarés comme revenus du capital immobilier. Cela implique que la charge fiscale et la manière de déclarer les revenus changeront par rapport à ce qui se produirait dans le cadre d'un contrat de location standard.

Toutefois, le nu-propriétaire conserve la capacité de gérer certains coûts associés à la propriété. Le propriétaire pourra déduire les dépenses nécessaires à l'obtention de ces revenus, telles que :

• Les intérêts des prêts liés au bien immobilier.
• Les réparations et l'entretien.
• Les taxes et les assurances.
• Les amortissements correspondants.

Ce qu'il convient de faire

Étant donné que la qualification de l'opération détermine à la fois le type de revenu et la possibilité d'appliquer des réductions fiscales, il est nécessaire d'analyser la structure juridique de l'accord avant sa formalisation. La différence entre un bail et une cession d'usufruit a un impact direct sur le règlement de l'impôt et sur l'optimisation des dépenses déductibles. Il est recommandé d'évaluer chaque situation particulière pour s'assurer que la nature du contrat correspond à la réalité économique et fiscale de l'opération.