La cesión del usufructo de una vivienda tributará como rendimiento del capital inmobiliario

La naturaleza jurídica de las operaciones de cesión de derechos sobre bienes inmuebles ha generado dudas sobre su correcta calificación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Recientemente, la Dirección General de Tributos ha precisado el tratamiento fiscal aplicable cuando un propietario cede el usufructo de una vivienda a un tercero.

Qué ha resuelto la DGT

La administración ha determinado que la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute sobre inmuebles se califica estrictamente como un rendimiento del capital inmobiliario. Este criterio marca una distinción fundamental respecto a la figura del arrendamiento convencional.

En este sentido, la DGT establece que:

• La operación no puede acogerse a la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, aplicada habitualmente al arrendamiento de vivienda permanente.
• Al tratarse de una constitución de usufructo y no de un contrato de arrendamiento, la normativa de incentivos por alquiler de vivienda no es aplicable.

Qué significa para ti

Si eres el propietario de un inmueble y decides ceder el usufructo a otra persona, los ingresos obtenidos deberán declararse como rendimientos de capital inmobiliario. Esto implica que la carga fiscal y la forma de declarar los ingresos cambiarán respecto a lo que ocurriría en un contrato de alquiler estándar.

No obstante, el nudo propietario mantiene la capacidad de gestionar ciertos costes asociados a la propiedad. El propietario podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de dichos rendimientos, tales como:

• Intereses de préstamos vinculados al inmueble.
• Reparaciones y conservación.
• Tributos y seguros.
• Amortizaciones correspondientes.

Qué conviene hacer

Dado que la calificación de la operación determina tanto el tipo de rendimiento como la posibilidad de aplicar reducciones fiscales, es necesario analizar la estructura jurídica del acuerdo antes de su formalización. La diferencia entre un arrendamiento y una cesión de usufructo tiene un impacto directo en la liquidación del impuesto y en la optimización de los gastos deducibles. Se recomienda valorar cada situación particular para asegurar que la naturaleza del contrato se ajusta a la realidad económica y fiscal de la operación.