L'échange de terrains contre une construction future est imposé au moment de la transmission

La gestion fiscale des opérations d'échange entre biens immobiliers et droits sur des constructions futures présente des complexités dans la détermination du moment et du montant de l'obligation fiscale. La Direction Générale des Tributs (DGT) a précisé le traitement applicable lorsqu'un terrain est échangé contre un ouvrage qui n'a pas encore été achevé.

Ce que la DGT a résolu

Conformément à l'interprétation de la Loi 35/2006 de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF), l'échange de terrains contre une construction future est considéré comme une altération patrimoniale qui génère une plus-value ou une moins-value au moment où se produit la transmission des terrains. Le critère établit que la valeur de transmission pour ce calcul sera la plus élevée des deux concepts suivants :

• La valeur de marché de la construction, calculée au moment de la transmission des terrains.
• La valeur de marché des terrains.

Cette valeur résultant de l'opération devient la valeur d'acquisition de la construction aux fins de l'IRPF, indépendamment du moment où l'ouvrage terminé est livré. La réglementation permet que le gain soit imputé l'année de la transmission des terrains, bien qu'il existe la possibilité d'opter pour la méthode d'imputation proportionnelle des opérations à terme.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes une personne physique effectuant ce type d'opérations, vous devez savoir que l'obligation fiscale naît avec l'échange des terrains, et non avec la remise des clés du logement terminé. La valeur de la construction doit être déterminée de manière technique au moment de l'échange afin d'établir la base imposable de la plus-value ou de la moins-value patrimoniale. Un aspect critique est que la valeur d'acquisition de la future construction est fixée par la valeur de marché déterminée dans l'acte d'échange, ce qui conditionnera la taxation future lorsque l'ouvrage sera achevé.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire de s'assurer que la valorisation de marché de la construction future soit précise au moment de la signature de l'échange, car cette valeur sera celle qui déterminera la plus-value actuelle et le coût d'acquisition pour l'avenir. Il convient d'évaluer l'opportunité d'appliquer la méthode d'imputation proportionnelle des opérations à terme si la structure de l'opération le permet, afin de gérer l'impact fiscal lors de l'exercice correspondant.