Las permutas de terrenos por obra futura tributan en el momento de la transmisión

La gestión fiscal de las operaciones de permuta entre bienes inmuebles y derechos sobre construcciones futuras presenta complejidades en la determinación del momento y la cuantía de la obligación tributaria. La Dirección General de Tributos ha precisado el tratamiento aplicable cuando un terreno se intercambia por una obra que aún no se ha finalizado.

Qué ha resuelto la DGT

De acuerdo con la interpretación de la Ley 35/2006 del IRPF, la permuta de terrenos por una construcción futura se considera una alteración patrimonial que genera una ganancia o pérdida patrimonial en el momento en que se produce la transmisión de los terrenos. El criterio establece que el valor de transmisión para este cálculo será el mayor de los siguientes dos conceptos:

• El valor de mercado de la construcción, calculado en el momento de la transmisión de los terrenos.
• El valor de mercado de los terrenos.

Este valor resultante de la operación se convierte en el valor de adquisición de la construcción para efectos del IRPF, con independencia del momento en que se entregue la obra terminada. La normativa permite que la ganancia se impute en el año de la transmisión de los terrenos, aunque existe la posibilidad de optar por el método de imputación proporcional de operaciones a plazos.

Qué significa para ti

Si eres una persona física que realiza este tipo de operaciones, debes saber que la obligación tributaria nace con el intercambio de los terrenos, no con la entrega de la llave de la vivienda terminada. El valor de la construcción debe determinarse de forma técnica en el momento de la permuta para establecer la base imponible de la ganancia o pérdida patrimonial. Un aspecto crítico es que el valor de adquisición de la futura construcción queda fijado por el valor de mercado determinado en la escritura de permuta, lo que condicionará la tributación futura cuando la obra se complete.

Qué conviene hacer

Es necesario asegurar que la valoración de mercado de la construcción futura sea precisa en el momento de la firma de la permuta, ya que este valor será el que determine la ganancia patrimonial actual y el coste de adquisición para el futuro. Se debe valorar la conveniencia de aplicar el método de imputación proporcional de operaciones a plazos si la estructura de la operación lo permite, con el fin de gestionar el impacto fiscal en el ejercicio correspondiente.