Valor de adquisición de inmuebles heredados para el cálculo de amortizaciones

El cálculo de la amortización en los rendimientos del capital inmobiliario es un elemento clave para la determinación de la base imponible en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una duda recurrente surge cuando el inmueble no se adquiere mediante una compraventa, sino a través de una sucesión.

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha precisado cómo debe determinarse el valor de adquisición en los casos de adquisiciones a título lucrativo, como es la herencia. El criterio establece que el valor de adquisición está constituido por el valor del pleno dominio que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, siempre que este importe no exceda el valor de mercado.

Además, la resolución señala que a dicho valor base se le deben sumar los siguientes conceptos:

• Inversiones realizadas en el inmueble.
• Mejoras efectuadas.
• Gastos inherentes a la adquisición.
• Tributos inherentes a la adquisición.

Es importante destacar que los intereses no deben incluirse en este cálculo.

Qué significa para ti

Si usted ha heredado un inmueble y este genera rendimientos inmobiliarios, no puede utilizar cualquier cifra para calcular la amortización. Debe basarse estrictamente en el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, respetando el límite del valor de mercado. Este valor será la base sobre la cual se aplique el coeficiente de amortización correspondiente para reducir la base imponible de sus rendimientos.

Este criterio afecta directamente a las personas físicas que gestionan activos inmobiliarios obtenidos de forma gratuita, asegurando que la base de amortización sea coherente con la valoración fiscal de la transmisión.

Qué conviene hacer

Es necesario verificar que el valor utilizado para la amortización coincida con el valor del pleno dominio declarado en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Asimismo, se deben recopilar y conservar todas las facturas de mejoras, inversiones y gastos tributarios que se pretendan sumar al valor de adquisición para evitar discrepancias con la Administración Tributaria. Dado que cada situación patrimonial presenta particularidades, es fundamental valorar su caso específico.