Límites en la amortización deducible de inmuebles arrendados en el IRPF

La determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario requiere un cálculo preciso de la amortización deducible. Una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado los parámetros para aplicar este límite y evitar errores en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Qué ha resuelto la DGT

La DGT establece que la amortización que puede deducirse no puede superar el 3% del mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral del inmueble. Es fundamental señalar que, en ambos casos, se debe excluir siempre el valor del suelo para el cálculo.

En situaciones donde no se conozca el valor del suelo, la normativa permite calcularlo mediante el prorrateo del coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción. Por otro lado, para los derechos de uso o disfrute, la amortización se obtiene dividiendo el coste entre la duración del derecho, o aplicando el límite del 3% si se trata de un derecho vitalicio.

Qué significa para ti

Si eres una persona física que percibe rentas por el arrendamiento de un inmueble, este criterio impacta directamente en la base imponible de tu IRPF. Un cálculo incorrecto de la amortización, ya sea por incluir el valor del suelo o por no aplicar el límite del 3% sobre el valor correcto, puede derivar en una liquidación errónea del impuesto.

Este escenario es especialmente relevante para aquellos contribuyentes que poseen inmuebles en el extranjero y deben declarar dichas rentas en España, asegurando que la deducción aplicada cumpla con los requisitos de la Ley del IRPF y su Reglamento.

Qué conviene hacer

Es necesario verificar la composición del valor catastral de sus inmuebles para identificar correctamente la parte correspondiente a la construcción y excluir el suelo. Antes de realizar la declaración, debe constatar si el coste de adquisición o el valor catastral (sin suelo) es el valor más elevado para aplicar el porcentaje del 3%. Dado que cada situación patrimonial presenta particularidades, se recomienda valorar su caso específico para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente.