Cálculo de la ganancia patrimonial tras la extinción de un usufructo

La determinación de la ganancia patrimonial en la transmisión de inmuebles que han estado sujetos a un régimen de usufructo plantea dudas técnicas sobre qué valores aplicar para el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado los criterios para este escenario.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta se centra en el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de una vivienda tras la extinción del usufructo. La DGT establece que el valor de adquisición de la parte recibida mediante herencia será aquel que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado, incrementado por las inversiones, mejoras y gastos inherentes realizados.

Asimismo, la autoridad aclara que la extinción del usufructo por fallecimiento del usufructuario no supone una nueva adquisición de la propiedad, sino la recuperación de las facultades de goce por parte del nudo propietario. En cuanto al valor de transmisión, la administración señala que solo podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la venta, quedando excluidos los gastos corrientes como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras.

Qué significa para ti

Si usted es propietario de la nuda propiedad de un inmueble y este queda consolidado en su patrimonio tras el fallecimiento del usufructuario, debe tener especial cuidado al calcular la ganancia patrimonial en caso de venta. El error en la inclusión de gastos corrientes o en la interpretación de la adquisición por herencia puede alterar la base imponible del ahorro.

Este criterio afecta directamente a los particulares que gestionan la transmisión de bienes inmuebles donde la propiedad no estaba plena hasta el momento de la venta, impactando en la cuantía final del impuesto a pagar.

Qué conviene hacer

Es necesario analizar la documentación de la herencia y las facturas de mejoras realizadas para asegurar que el valor de adquisición sea el correcto. Dado que la normativa se apoya en la Ley del IRPF y el Código Civil, cada situación requiere un análisis detallado de los gastos que realmente se consideran inherentes a la transmisión para evitar contingencias con la Administración Tributaria.