Las comunidades de propietarios no pueden aplicar la inversión del sujeto pasivo en obras de rehabilitación por no tener la condición de empresarios

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0755-26 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 06/04/2026 Normativa Ley 37/1992 arts. 4º y 5º, 84-uno-2º-f) Descripción de hechos La consultante es una Comunidad de Propietarios constituida a tenor de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a un edificio de 138 viviendas. El 22 de febrero de 2024 el edificio sufrió un incendio que lo devastó completamente persistiendo únicamente la estructura del edificio, habiéndose destruido la fachada, las cubiertas y las propias viviendas. La Comunidad de Propietarios va a contratar a una empresa constructora que ejecute el proyecto de rehabilitación de todo el edificio. Cuestión planteada La consultante solicita aclaración de la contestación vinculante de 5 de septiembre de 2025, consulta número V1576-25, formulada anteriormente, en relación con la contestación vinculante V2583-12 referenciada en la consulta inicial que considera promotor de edificaciones a una comunidad de propietarios, y según entiende la consultante tendría la condición de empresario a los efectos de aplicar la inversión del sujeto pasivo en los términos del art. 84-uno-2º-f). Contestación completa 1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”. El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional. b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”. Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido: “a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente. b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario. (…) c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. (…)”. En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas. (…)”. Las comunidades de propietarios, con carácter general, no reúnen los requisitos establecidos por la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido para atribuirles la condición de empresarios o profesionales. Es criterio reiterado de este Centro directivo que la actividad que realizan, que se concreta en la adquisición de los bienes y servicios necesarios para el mantenimiento, utilización, funcionamiento, etc., de los bienes, elementos, pertenencias y servicios comunes, y en la distribución de los gastos efectuados por tal concepto entre los miembros de esta, no constituye una actividad de carácter empresarial o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido. Dichas comunidades tienen, por tanto, la condición de consumidores finales a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, no pudiendo repercutir dicho Impuesto sobre los comuneros con ocasión del cobro de las derramas que efectúan a los mismos, ni deducir las cuotas del Impuesto soportadas en la adquisición de bienes o servicios. Sin embargo, este criterio general no obsta para que dichas comunidades de propietarios puedan efectivamente desarrollar actividades empresariales a título oneroso adquiriendo, por ello, la condición de sujetos pasivos del Impuesto. Por tanto, sólo cuando se desarrollen actividades empresariales o profesionales (arrendamiento de espacios, tales como terraza, fachada o local comunitario, etc.) estarán sujetas al Impuesto dichas operaciones realizadas por una comunidad de propietarios. A estos efectos, debe tenerse en cuenta que, sin perjuicio de que la comunidad de propietarios consultante tenga la condición de promotor de las obras de rehabilitación de la edificación, a falta de otros elementos de prueba, no parece que en relación con dichas obras tenga la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, en los términos previstos en el artículo 5 de la Ley 37/1992, dado que su actividad promotora se realiza en nombre y por cuenta de los propietarios de las viviendas. De esta forma, su actuación se concreta en la adquisición de los bienes y servicios necesarios para efectuar la rehabilitación de la edificación para los propietarios de las viviendas que integran la comunidad, así como, en la distribución de los gastos efectuados por tal concepto entre los miembros de esta, pero sin que exista una intervención en el mercado en los términos previstos en el referido artículo 5.Dos de la Ley 37/1992 ni, por otra parte, realiza la promoción de la rehabilitación de la edificación para su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente a favor de los propietarios. En esta circunstancias, la comunidad de propietarios no tendrá la consideración de empresarial o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, ni la puesta a disposición de las viviendas rehabilitadas efectuada a favor de los propietarios una vez concluida la rehabilitación constituirá una entrega de bienes sujeta al Impuesto. 2.- Por otra parte, en la contestación vinculante de 5 de septiembre de 2025, número V1576-25, este Centro directivo le puso de manifiesto a la entidad consultante las siguientes conclusiones: “De acuerdo con lo anterior y, en particular, en lo que se refiere a las cuestiones planteadas en la consulta, de la información aportada parece inferirse, a falta de otros elementos de prueba, que la comunidad de propietarios consultante no estaría actuando como empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido en relación con las operaciones objeto de consulta. En estas circunstancias no será de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2.f) de la Ley 37/1992 en las ejecuciones de obra realizadas a favor de la comunidad de propietarios consultante incluso aunque las mismas se realicen en el marco de una rehabilitación de edificaciones y sin perjuicio de que fuera de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obras realizadas a favor de otros empresarios o profesionales en el ámbito de las obras de rehabilitación.” La consultante manifiesta que si se atiende al tenor de la consulta vinculante V2583-12 en el apartado B) Promotor de edificaciones se menciona expresamente “comunidad de propietarios que encarga la construcción o rehabilitación de su edificio”. Si bien en la citada consulta añade “La Ley de Ordenación de la Edificación, dota al promotor de una concepción legal considerando como tal “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título” (artículo 9.1), precisando en su artículo 9.2.a) que el promotor debe ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él). En el mismo sentido, el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, (BOE de 28 de marzo), por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, define al promotor como “el agente de la edificación que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación. (…) 1.2. Sobre el ámbito objetivo de aplicación del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley 37/1992. Tal y como se ha señalado previamente, para la aplicación del supuesto de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del Impuesto es necesario que concurran, además del requisito subjetivo señalado en el apartado anterior, tres requisitos objetivos, a saber: 1. Que se trate de operaciones que se realicen en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones. 2. Que las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, incluida la cesión de personal necesario para su realización. 3. Que dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el o los contratistas principales. 2.- En estas circunstancias, este Centro directivo debe reiterar los criterios ya recogidos en los apartados octavo y noveno de la referida contestación vinculante: “8.- Por otro lado, el artículo 24 quater, apartados 3, 4, 6, 7 y 8 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE del 31 de diciembre), establece lo siguiente: “3. Los destinatarios de las operaciones a que se refiere el artículo 84, apartado uno, número 2.º, letra f), párrafo primero, de la Ley del Impuesto, deberán, en su caso, comunicar expresa y fehacientemente al contratista o contratistas principales con los que contraten, las siguientes circunstancias: a) Que están actuando, con respecto a dichas operaciones, en su condición de empresarios o profesionales. b) Que tales operaciones se realizan en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones. 4. Los destinatarios de las operaciones a que se refiere el artículo 84, apartado uno, número 2.º, letra f), párrafo segundo, de la Ley del Impuesto, deberán, en su caso, comunicar expresa y fehacientemente a los subcontratistas con los que contraten, la circunstancia referida en la letra b) del apartado anterior de este artículo. (…) 6. Las comunicaciones a que se refieren los apartados anteriores deberán efectuarse con carácter previo o simultáneo a la adquisición de los bienes o servicios en que consistan las referidas operaciones. 7. Los destinatarios de las operaciones a que se refieren los apartados anteriores podrán acreditar bajo su responsabilidad, mediante una declaración escrita firmada por los mismos dirigida al empresario o profesional que realice la entrega o preste el servicio, que concurren, en cada caso y según proceda, las siguientes circunstancias: a) Que están actuando, con respecto a dichas operaciones, en su condición de empresarios o profesionales. b) Que tienen derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles. c) Que las operaciones se realizan en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones. 8. De mediar las circunstancias previstas en el apartado uno del artículo 87 de la Ley del Impuesto, los citados destinatarios responderán solidariamente de la deuda tributaria correspondiente, sin perjuicio, asimismo, de la aplicación de lo dispuesto en los números 2.º, 6.º y 7.º del apartado dos del artículo 170 de la misma Ley.”. 9.- En relación con la cuestión objeto de consulta, cabe señalar que, con fecha 27 de diciembre de 2012, ha tenido lugar contestación vinculante a consulta con número de referencia V2583-12, planteada en relación con el tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido derivado de la aplicación de la letra f) del artículo 84.Uno.2º de la Ley 37/1992, en la que se desarrollan las condiciones y los criterios interpretativos que dan lugar a la aplicación del referido mecanismo de inversión del sujeto pasivo, por lo que se remite a la misma. De acuerdo con lo recogido en la consulta referida, y, en particular, en lo que se refiere a algunos de los requisitos necesarios para que opere la regla de inversión del sujeto pasivo, debe tenerse en cuenta que dicha regla se aplica, en primer lugar, cuando la obra en su conjunto haya sido calificada como de construcción o rehabilitación de edificaciones o como de urbanización de terrenos. En segundo lugar, la inversión precisa que el contrato o subcontrato, total o parcial, que se deriva de la obra en su conjunto tenga la consideración de ejecución de obras y, finalmente, que el destinatario actúe en su condición de empresario o profesional. Conviene señalar que, en el caso de que existan varios contratistas principales, lo relevante a estos efectos es que la ejecución de obra llevada a cabo en su conjunto por todos ellos se realice en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones, sin que haya que atender a que cada una de las ejecuciones de obra llevadas a cabo por cada uno de los contratistas sean aisladamente consideradas como de urbanización, construcción o rehabilitación. En concreto, la inversión precisa que el contrato o subcontrato, total o parcial, que se deriva de la obra de urbanización, construcción o rehabilitación tenga la consideración de ejecución de obras. De acuerdo con lo anterior y, en particular, en lo que se refiere a las cuestiones planteadas en la consulta, de la información aportada parece inferirse, a falta de otros elementos de prueba, que la comunidad de propietarios consultante no estaría actuando como empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido en relación con las operaciones objeto de consulta. En estas circunstancias no será de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2.f) de la Ley 37/1992 en las ejecuciones de obra realizadas a favor de la comunidad de propietarios consultante incluso aunque las mismas se realicen en el marco de una rehabilitación de edificaciones y sin perjuicio de que fuera de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obras realizadas a favor de otros empresarios o profesionales en el ámbito de las obras de rehabilitación.”. 3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.