Le BOE du 21 mars 2026 publie le Real Decreto-ley 8/2026, du 20 mars, relatif aux mesures sur le marché locatif en réponse aux conséquences économiques et sociales de la guerre d'Iran. Il s'agit d'une réglementation brève — deux articles — mais à fort impact sur le marché résidentiel.
Contexte
Le Gouvernement justifie cette mesure par la convergence de deux facteurs : la crise structurelle du logement et le risque que l’inflation importée par la crise énergétique se répercute sur les prix des loyers. La BCE anticipe un impact inflationniste significatif lié à la hausse des prix de l’énergie. Des milliers de contrats de location arrivent à échéance en 2026, et de nombreuses Communautés autonomes n’ont pas déclaré de zones de marché résidentiel tendu en vertu de la Ley 12/2023.
L’objectif affiché est de garantir que la charge combinée du loyer et des charges courantes ne dépasse pas 30 % du revenu moyen des ménages, en tenant compte du poids de la Sécurité sociale et des charges salariales dans le budget des foyers.
Article 1 : Prolongation extraordinaire des contrats
Champ d’application
Contrats de bail de résidence habituelle régis par la Ley 29/1994 (LAU) dont les périodes de prolongation obligatoire expirent avant le 31 décembre 2027.
Contenu
À la demande du locataire, le contrat est prolongé par des périodes annuelles supplémentaires d’une durée maximale de 2 ans, en maintenant les conditions contractuelles existantes.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire est tenu d’accepter la prolongation, sauf :
- Lorsque les parties parviennent à un accord différent.
- Lorsque le propriétaire notifie qu’il a besoin d’occuper le logement en vertu de l’article 9.3 de la LAU (usage personnel, ou usage par des parents au premier degré ou un conjoint en cas de divorce).
Exception
Cette disposition ne s’applique pas lorsque les parties négocient un renouvellement à un loyer inférieur à celui du contrat en cours.
Article 2 : Plafonnement des augmentations annuelles de loyer
Grands détenteurs (art. 3.k Ley 12/2023)
La mise à jour annuelle du loyer est plafonnée à un maximum de 2 %, qu’un accord entre les parties existe ou non.
Tous les autres propriétaires
- En cas d’accord : l’augmentation convenue s’applique, sous réserve d’un plafond de 2 %.
- En l’absence d’accord : l’augmentation est limitée à 2 % par défaut.
Durée
Jusqu’au 31 décembre 2027.
Fondement constitutionnel
La réglementation est adoptée en vertu de l’article 149.1.8 de la Constitution (compétence exclusive de l’État en matière de législation civile) et invoque l’article 86 (nécessité extraordinaire et urgente), en citant la jurisprudence constitutionnelle établie (STC 6/1983, 29/1982, 182/1997, 137/2003, 61/2018).
Entrée en vigueur
22 mars 2026 (le lendemain de la publication au BOE).
Impact pratique
Pour les propriétaires
| Situation | Avant le RDL 8/2026 | Après le RDL 8/2026 |
|---|---|---|
| Le contrat expire en 2026 | Fin du contrat, renégociation libre | Le locataire peut imposer jusqu’à 2 années supplémentaires |
| Mise à jour annuelle du loyer | Indice convenu ou IPC (pas de plafond légal général) | Maximum 2 % par an |
| Rotation des locataires | Libre à l’échéance | Restreinte jusqu’à fin 2027 |
Pour les locataires
- Stabilité : les locataires peuvent rester dans leur logement jusqu’à 2 années supplémentaires sans renégociation.
- Prévisibilité : le loyer ne peut en aucun cas augmenter de plus de 2 % par an.
- Application universelle : cette mesure ne dépend pas de la déclaration d’une zone tendue par la Communauté autonome.
Pour les investisseurs et les SOCIMIs
- Les projections de revenus locatifs doivent être ajustées au plafond de 2 %.
- La rotation des portefeuilles est réduite : les locataires en place ont le droit de rester.
- Les rendements bruts des portefeuilles résidentiels pourraient subir une compression dans un contexte de hausse des coûts de financement.
Ce que vous devez faire
Si vous êtes propriétaire
- Vérifiez les dates d’échéance de vos contrats : identifiez ceux qui entrent dans le champ d’application du RDL.
- Ajustez vos prévisions de loyer pour 2026 et 2027 au maximum de 2 %.
- N’envoyez pas de notifications de non-renouvellement sans avoir préalablement vérifié si le locataire a droit à la prolongation extraordinaire.
Si vous êtes locataire
- Vérifiez la date d’expiration de votre période de prolongation obligatoire. Si elle intervient avant le 31/12/2027, vous pouvez demander la prolongation extraordinaire.
- N’acceptez pas d’augmentations supérieures à 2 % : le RDL plafonne la mise à jour annuelle indépendamment de ce que stipule votre contrat.
Si vous gérez un portefeuille d’investissement
- Recalculez le rendement net en intégrant le plafond de 2 % et la prolongation forcée des contrats.
- Évaluez l’impact fiscal : la réduction du revenu nominal peut affecter l’Impuesto sobre Sociedades et le régime SOCIMI.
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Cadre réglementaire : RDL 8/2026 et instruments normatifs de référence
Le Décret-loi royal 8/2026 s’inscrit dans une série d’interventions normatives d’urgence en matière de logement qui ont jalonné la politique espagnole depuis 2019. Pour en comprendre la portée exacte, il est nécessaire de l’articuler avec les normes auxquelles il se superpose ou qu’il modifie.
Constitution espagnole, article 47 : Cet article reconnaît le droit de tous les Espagnols à un logement digne et adéquat et charge les pouvoirs publics de promouvoir les conditions nécessaires pour l’exercice de ce droit. La Cour constitutionnelle a admis que ce droit constitutionnel justifie des interventions législatives sur le marché locatif, y compris des limitations temporaires à la liberté contractuelle, pour autant qu’elles soient proportionnées et provisoires.
Loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement (Ley del Derecho a la Vivienda) : C’est la norme structurante sur laquelle s’appuient les décrets-lois d’urgence postérieurs. Elle a créé le cadre des zones tendues (zones de marché résidentiel tendu), le mécanisme d’indexation des loyers sur le nouvel Indice de Référence des Prix de Location (IRPA) et les obligations renforcées pour les grands propriétaires. Le RDL 8/2026 opère dans ce cadre en suspendant certains mécanismes d’actualisation qui, sans le plafonnement, s’appliqueraient avec une plus grande amplitude.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994, de 24 de noviembre : La LAU reste la norme de droit commun qui régit les contrats de location d’habitation. Les décrets-lois d’urgence la modifient temporairement — par exemple en étendant le droit à la prolongation extraordinaire ou en plafonnant la mise à jour annuelle — mais ne remplacent pas l’ensemble de son dispositif. Une fois que les mesures d’urgence prennent fin, la LAU reprend sa pleine application, ce qui implique que les propriétaires doivent planifier leurs stratégies locatives en tenant compte du cadre permanent et non seulement des mesures transitoires.
Décret royal législatif 2/2004 (TRLHL) — Taxe foncière (IBI) : La majoration de l’IBI sur les logements vacants, introduite par la Loi 12/2023 et applicable à discrétion des communes, reste en vigueur indépendamment du RDL 8/2026. Les revenus locatifs sont par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu (IRPF) pour les propriétaires résidents, ou à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) pour les propriétaires établis hors d’Espagne. Les propriétaires de portefeuilles avec des unités vacantes dans des communes ayant adopté cette majoration continuent d’être exposés à des surcoûts fiscaux allant jusqu’à 150 % de la quote-part IBI ordinaire. Barcelone, Madrid et Palma ont déjà adopté ou sont en cours d’adoption de telles majorations, ce qui rend indispensable un audit annuel du statut d’occupation de chaque bien pour quantifier l’exposition fiscale totale du portefeuille.
