Le secteur touristique espagnol a clôturé l'année 2023 sur des chiffres record : plus de 85 millions de touristes internationaux, dépassant les records prépandémiques et consolidant l'Espagne comme la deuxième destination mondiale. Cette reprise complète s'accompagne cependant de nouveaux défis structurels qui appellent des réponses stratégiques à long terme — de la pression réglementaire sur les locations touristiques aux obligations de reporting de durabilité obligatoire, en passant par un environnement fiscal plus complexe.
Surtourisme et tensions sociales
Les grandes villes touristiques — Barcelone, Madrid, Séville, Malaga — et les archipels ont connu des niveaux de saturation qui ont engendré des tensions sociales. Les mouvements anti-tourisme de masse ont alimenté des débats sur la réglementation des meublés de tourisme (VUT — viviendas de uso turístico, équivalent espagnol des meublés de tourisme) et sur les limites à l’ouverture de nouveaux établissements hôteliers dans certaines zones.
Barcelone a été la première ville à annoncer le non-renouvellement des licences d’appartements touristiques à leur échéance en 2028, retirant de facto plus de 10 000 logements du marché. Madrid, Palma de Majorque et Saint-Sébastien ont également durci leurs plans d’usage touristique, restreignant les zones dans lesquelles une VUT peut légalement opérer. Ce modèle de restriction par zonage, fondé sur l’article 5 de la Loi sur les baux urbains (LAU) et les cadres d’urbanisme de chaque commune, prend le pas sur les systèmes de moratoire et de contingentement que certaines municipalités appliquaient auparavant.
Pour les opérateurs disposant de portefeuilles d’appartements touristiques, la stratégie doit suivre deux axes parallèles : d’une part, un audit juridique du statut actuel de chaque licence et de sa localisation par rapport aux zones potentiellement concernées par des restrictions ; d’autre part, une diversification vers des actifs hôteliers ou du coliving qui ne sont pas soumis au même régime de contingentement. Tout due diligence portant sur l’acquisition d’un actif touristique en terrain urbain doit, depuis 2023, inclure une analyse spécifique des règles d’urbanisme communales et de l’exposition de la licence à des scénarios de restriction.
Investissement hôtelier et opportunités
Malgré ces défis, le secteur hôtelier espagnol a attiré des volumes d’investissement records en 2023. Les actifs de luxe et haut de gamme ont enregistré les taux d’occupation et les RevPAR les plus élevés de leur histoire. Les chaînes hôtelières espagnoles ont poursuivi leur expansion internationale et renforcé leurs portefeuilles dans les Caraïbes, le Moyen-Orient et les marchés méditerranéens.
Le tourisme de luxe en particulier a fait preuve d’une résilience supérieure à la moyenne. Le segment des voyageurs dépensant plus de 300 euros par jour a progressé à deux chiffres en 2023, porté par le tourisme nord-américain, les visiteurs des pays du Golfe et les résidents non habituels en Espagne bénéficiant du régime fiscal spécial de l’article 93 de la Loi de l’IRPP (la Loi Beckham). Les hôtels cinq étoiles à Madrid, Barcelone, Marbella et Ibiza ont clôturé l’année avec des RevPAR supérieurs de 18 à 25 % à leurs niveaux de 2019.
Pour les investisseurs hôteliers, la remontée des taux d’intérêt a alourdi les coûts de financement mais a également ouvert des opportunités d’acquisition à des valorisations plus attractives dans le segment moyen de gamme. Les opérations de cession-bail (sale and leaseback) d’actifs hôteliers se sont multipliées comme moyen de libérer des capitaux sans abandonner le contrôle opérationnel. Sur le plan fiscal, les opérations de M&A dans le secteur hôtelier nécessitent une analyse rigoureuse du traitement TVA applicable au transfert des établissements en activité au titre de l’article 7.1 de la Loi sur la TVA, ainsi que de l’application éventuelle du régime de neutralité fiscale des restructurations d’entreprises prévu au Chapitre VII du Titre VII de la Loi sur l’IS.
Aspects fiscaux propres au secteur touristique
Le secteur touristique opère dans un cadre fiscal présentant plusieurs particularités que les exploitants doivent maîtriser avec précision. La TVA sur les services hôteliers reste au taux réduit de 10 %, tandis que la restauration a également été temporairement taxée à 10 %. La distinction entre location immobilière (exonérée de TVA) et prestation de services hôteliers (soumise à 10 % de TVA) continue de générer des contentieux dans la taxation des appartements touristiques, notamment lorsque des prestations de nettoyage et de réception complémentaires sont incluses dans l’offre.
S’agissant de l’IS, les groupes hôteliers peuvent bénéficier de la déduction pour investissements dans des sites du Patrimoine Mondial de l’UNESCO ou dans des biens d’intérêt culturel prévue à l’article 27 de la Loi sur l’IS, dès lors que leurs établissements sont situés dans des ensembles protégés. La déduction pour innovation technologique de l’article 35.2 de la même loi s’applique également aux investissements dans les systèmes de gestion hôtelière (PMS), les outils avancés de revenue management et les plateformes d’expérience client — secteurs de dépenses en capital importantes pour les hôteliers modernes.
Durabilité et CSRD
La durabilité a cessé d’être un élément de différenciation pour devenir une exigence minimale des tour-opérateurs, des plateformes de distribution et des voyageurs haut de gamme. Les entreprises du secteur de plus de 250 salariés devront produire un reporting au titre du CSRD dès l’exercice fiscal 2025, ce qui exige une préparation anticipée.
La Directive CSRD (2022/2464/UE), provisoirement transposée en droit espagnol par le Décret-Loi Royal 5/2023, impose aux entreprises l’élaboration d’un rapport de durabilité conformément aux Normes Européennes de Reporting de Durabilité (ESRS). Pour le secteur touristique, les normes les plus pertinentes sont ESRS E1 (changement climatique, avec un impact particulier sur les destinations balnéaires et de montagne exposées à la hausse des températures et aux événements météorologiques extrêmes), ESRS S1 (gestion de la main-d’œuvre, critique dans un secteur caractérisé par une forte saisonnalité et un recours intensif au travail) et ESRS G1 (gouvernance d’entreprise et éthique des affaires).
L’analyse de double matérialité — identification à la fois de l’impact de la société sur l’environnement et la société et de l’impact des facteurs de durabilité sur l’activité — doit être conduite selon une méthodologie systématique et documentée. Les opérateurs touristiques qui n’ont pas encore entamé ce processus risquent de ne pas respecter les délais de reporting et, par ailleurs, de rencontrer des difficultés pour accéder aux financements bancaires selon les critères ESG des grands prêteurs européens.
Perspectives et recommandations
Le secteur touristique espagnol entre dans une phase de maturité réglementaire après des années de croissance quasi-sans contraintes. Les entreprises du secteur doivent intégrer trois priorités stratégiques dans leur planification : d’abord, une lecture proactive du paysage réglementaire municipal, régional et européen affectant leurs actifs et opérations ; ensuite, une structure fiscalement efficace tirant parti des incitations sectorielles applicables — déductions IS et traitement TVA dans les opérations de restructuration ; enfin, un processus de préparation au reporting CSRD qui ne soit pas improvisé au dernier trimestre de l’exercice de référence.
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