Tratamiento fiscal de la concesión y el ejercicio de una opción de compra

La gestión de las opciones de compra sobre bienes inmuebles o derechos de usufructo conlleva una complejidad técnica que puede derivar en errores en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) clarifica el momento y la forma en que deben tributar estas operaciones.

Qué ha resuelto la DGT

La autoridad tributaria ha determinado que la concesión de una opción de compra y su posterior ejercicio no forman parte de un único evento fiscal, sino que generan dos alteraciones patrimoniales diferenciadas:

• En la concesión: El acto de formalizar la opción de compra produce una ganancia patrimonial en el momento de su firma. Este importe debe integrarse en la base imponible del ahorro.
• En el ejercicio: Cuando se ejecuta la opción, se produce una nueva alteración patrimonial. Esta segunda operación genera una ganancia o pérdida distinta, calculada mediante la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión correspondientes a ese momento.

Ambas operaciones se clasifican como transmisiones de elementos patrimoniales, dado que no se realizan en el marco de una actividad económica.

Qué significa para ti

Para las personas físicas que operan con este tipo de derechos, este criterio implica que la carga fiscal se fragmenta. No se puede esperar al momento de la transmisión definitiva del bien para declarar todo el beneficio. La mera existencia del derecho de opción ya tiene una consecuencia económica inmediata para el contribuyente. Además, la distinción entre ambos momentos es clave para el cálculo de los valores de adquisición y transmisión, lo que determina la cuantía final de la ganancia o pérdida patrimonial.

Qué conviene hacer

Es fundamental realizar un seguimiento preciso de las fechas de formalización y de ejecución de las opciones. Dado que la DGT distingue claramente ambos hitos, la documentación que acredite los valores en cada etapa es necesaria para evitar discrepancias con la Administración. Se recomienda valorar cada situación particular para determinar cómo impactan estas dos etapas en la base imponible del ahorro y en la posibilidad de compensar posibles pérdidas en ejercicios futuros.