Tributación de la opción de compra: dos momentos de imposición distintos

La gestión de contratos que incluyen cláusulas de opción de compra sobre bienes inmuebles requiere una distinción precisa entre los ingresos percibidos. Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha clarificado el tratamiento fiscal de estas operaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Qué ha resuelto la DGT

La autoridad fiscal establece que la concesión de una opción de compra y el posterior ejercicio de la misma constituyen dos alteraciones patrimoniales diferenciadas. El primer hecho imponible ocurre en el momento de la formalización de la opción, momento en el que la entrega de la cantidad por dicha opción genera una ganancia patrimonial que debe integrarse en la base imponible del ahorro.

El segundo hecho imponible se produce cuando se ejerce la opción y se transmite efectivamente el inmueble. En este segundo escenario, para determinar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta, se deben aplicar ciertos ajustes en el cálculo del valor de transmisión. Específicamente, las cantidades recibidas por la opción de compra y las rentas por arrendamiento, si se han pactado como tales, se consideran un menor valor de transmisión.

Qué significa para ti

Si usted es propietario de un inmueble y pacta una opción de compra, debe evitar el error de considerar todo el flujo de caja como un único evento de transmisión. La normativa de la Ley 35/2006 implica que recibirá un impacto fiscal inmediato al formalizar la opción, independientemente de si la venta final se produce años después. Además, la forma en que se estructura el contrato determinará si los pagos anuales se consideran rentas por arrendamiento o parte del precio de la transmisión, lo que altera el cálculo de la ganancia final en la venta del inmueble.

Qué conviene hacer

Es necesario analizar la estructura del contrato de opción de compra para identificar correctamente el momento de devengo de cada ingreso. La correcta distinción entre la ganancia por la concesión de la opción y la ganancia por la transmisión del bien es fundamental para cumplir con la normativa del IRPF. Se recomienda valorar cada contrato de forma individual para asegurar que el cálculo del valor de transmisión incluya correctamente los importes recibidos previamente.