Los propietarios de inmuebles arrendados no podrán deducir intereses si cancelan su hipoteca con fondos propios

La deducibilidad de los intereses de préstamos hipotecarios en el IRPF requiere el cumplimiento estricto de requisitos de vinculación con la inversión en el inmueble. Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos (DGT) pone el foco en la importancia de la trazabilidad financiera cuando se decide sustituir una deuda por otra.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta analiza la posibilidad de deducir los intereses de un nuevo préstamo hipotecario cuando el préstamo anterior, vinculado a la adquisición de un inmueble destinado al arrendamiento, ha sido cancelado íntegramente con fondos propios. El criterio de la Administración es claro: para que los intereses de la nueva deuda sean deducibles, debe existir una sucesión directa o una concatenación financiera entre la cancelación del préstamo originario y la firma del nuevo.

Si el propietario utiliza sus propios fondos para liquidar la hipoteca anterior, se rompe la trazabilidad financiera con la adquisición del inmueble. En este escenario, el nuevo préstamo no se considera invertido en la adquisición a efectos de la normativa vigente, lo que impide la aplicación de la deducción de gastos.

Qué significa para ti

Si eres una persona física que tiene inmuebles arrendados y gestiona la financiación de estos activos, este criterio impacta directamente en tu rentabilidad neta. Si decides cancelar tu hipoteca actual utilizando ahorros personales y, posteriormente, solicitas un nuevo préstamo para otra operación o para reorganizar tu deuda, corres el riesgo de perder el derecho a deducir los intereses de esa nueva financiación en tu declaración del IRPF.

La clave no es solo la existencia de un nuevo préstamo, sino la capacidad de demostrar que ese capital está directamente vinculado a la inversión inicial del inmueble. La interrupción del flujo de fondos mediante el uso de capital propio actúa como un elemento de ruptura que la Hacienda Pública utiliza para denegar la deducción.

Qué conviene hacer

Ante una posible reestructuración de la deuda hipotecaria de inmuebles destinados al alquiler, es necesario analizar la continuidad de los fondos. Antes de proceder con la cancelación de una hipoteca mediante fondos propios, se debe valorar el impacto fiscal que tendrá la contratación de una nueva deuda y si esta mantendrá el nexo necesario con la inversión original para cumplir con lo dispuesto en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.