Exención por reinversión: adquisición del 50% del pleno dominio de una nueva vivienda

La Dirección General de Tributos ha emitido un criterio relevante sobre la aplicación de la exención por reinversión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El núcleo de la cuestión radica en si un contribuyente puede beneficiarse de este incentivo fiscal cuando la nueva vivienda adquirida no se compra en su totalidad, sino mediante la adquisición de una parte del pleno dominio.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta planteaba si era posible aplicar la exención sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición del 50% del pleno dominio de una nueva vivienda. La DGT ha determinado que para acogerse a este beneficio, ambas viviendas deben cumplir la condición de ser habituales, conforme al artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF).

El criterio establece que si se reinvierte la totalidad del importe obtenido en la adquisición de ese 50% del pleno dominio de la nueva vivienda, se podrá aplicar la exención sobre la totalidad de la ganancia patrimonial. No obstante, si la cantidad efectivamente reinvertida es inferior al total obtenido por la venta de la vivienda anterior, la exención solo se aplicará de forma proporcional a la cantidad invertida.

Qué significa para ti

Este pronunciamiento tiene un impacto directo en las personas físicas que gestionan su patrimonio inmobiliario. Significa que la normativa permite la exención fiscal incluso en escenarios de copropiedad o cuando la adquisición no comprende el 100% de la propiedad, siempre que se cumplan dos requisitos fundamentales:

• Que la vivienda vendida y la nueva vivienda adquirida ostenten la condición de vivienda habitual.
• Que se respete la proporcionalidad entre el importe de la venta y la cantidad reinvertida en la nueva propiedad.

Qué conviene hacer

Ante una operación de este tipo, es necesario verificar que la nueva adquisición cumpla estrictamente con los requisitos de vivienda habitual establecidos en la Ley 35/2006 del LIRPF y su Reglamento. Dado que la aplicación de la exención depende de la cuantía exacta reinvertida, es fundamental realizar un cálculo preciso para determinar qué parte de la ganancia quedará exenta y qué parte deberá tributar. Se recomienda valorar cada situación particular para asegurar que la estructura de la adquisición cumple con la normativa vigente.