Los contribuyentes podrán aplicar la exención por reinversión si cumplen los plazos de obra

La aplicación de la exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la reinversión de la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual es un procedimiento sujeto a requisitos estrictos. La Dirección General de Tributos ha precisado los límites temporales y la forma de calcular el importe a reinvertir cuando el destino de los fondos es la construcción de una nueva residencia.

Qué ha resuelto la DGT

La administración establece que, para beneficiarse de la exención en el supuesto de construcción de vivienda, el contribuyente debe aplicar la totalidad del importe obtenido en la nueva obra dentro de los dos años siguientes o anteriores a la fecha de la venta de la vivienda anterior. En cuanto al desarrollo de la obra, esta debe finalizarse en un plazo máximo de cuatro años desde que se efectúa el primer pago, salvo que existan ampliaciones por causas excepcionales o el promotor entre en concurso.

Asimismo, la consulta aclara el cálculo de la cuantía en situaciones de deuda. Si la vivienda vendida tiene una hipoteca pendiente, el importe total obtenido para el cálculo de la exención será el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente en el momento de la venta.

Qué significa para ti

Si usted vende su vivienda habitual con el objetivo de construir una nueva, debe tener en cuenta que el cumplimiento de los plazos es determinante para evitar la liquidación del impuesto. No basta con destinar los fondos, sino que la obra debe concluir dentro del marco temporal establecido por la normativa. Además, la existencia de una deuda hipotecaria modifica la base sobre la cual se calcula la reinversión, lo que requiere un control preciso de los saldos pendientes.

Qué conviene hacer

Para asegurar el cumplimiento de la normativa, es necesario:

• Verificar que el primer pago de la construcción se realice dentro del margen de los dos años respecto a la venta.
• Controlar que la finalización de la obra no exceda los cuatro años desde el inicio de los pagos.
• Calcular correctamente la cuantía reinvertible restando el principal de la deuda hipotecaria del valor de venta de la vivienda anterior.

Dado que el incumplimiento de estos plazos o de la cuantía puede derivar en la pérdida del beneficio fiscal, es necesario valorar cada situación de forma individualizada.