Las obras de eliminación de barreras arquitectónicas pueden aumentar el valor de adquisición de la vivienda

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2043-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/09/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 36 y 68.5. Descripción de hechos La comunidad de propietarios en la cual reside el consultante ha realizado una serie de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en el edificio, so pena de demanda por parte de uno de los vecinos. Cuestión planteada Si tales cantidades pueden ser objeto de deducción o mejora en su declaración de IRPF. Contestación completa En primer lugar, se debe analizar si las inversiones efectuadas pueden tener la consideración de mejora del inmueble propiedad del consultante. Al respecto, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, al regular las ganancias y las pérdidas patrimoniales, cuyo importe vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, define los mismos en los siguientes términos en su artículo 35: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF, en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario, entre los que incluye los gastos de conservación y reparación, que define como “los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones”, así como “los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros”. De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. Por tanto, cabe concluir que, en la medida en que las obras objeto de consulta se correspondan con el concepto de gastos de mejora anteriormente expuesto, constituirán un mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada en una futura transmisión de la vivienda. Así, este Centro Directivo ha calificado como inversión o mejora las obras destinadas a la consolidación de la estructura de un edificio (consulta DGT 1484-97, de 3 de julio de 1997) o, en la consulta vinculante V0057-11, de 18 de enero de 2011, las obras de calzamiento de pilares y estabilización de la estructura han sido consideradas una mejora. Al respecto, debe precisarse que, dado que las obras de eliminación de barreras arquitectónicas han sido realizadas por la comunidad de propietarios, cada uno de éstos deberá imputarse la parte de la mejora correspondiente a su cuota de participación, que vendrá determinada por la derrama que le haya correspondido en los costes de esta obra. En conclusión, y como hemos apuntado anteriormente, en la medida que las obras se califiquen de mejoras, se producirá un aumento del valor de adquisición de su vivienda a efectos de una futura venta de la misma, afectando a la ganancia o pérdida patrimonial que se le pudiese producir en dicha venta. Por otra parte, en relación a una posible deducción de las cantidades invertidas mediante la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual, se debe señalar que la disposición transitoria decimoctava de la ley del Impuesto regula dicha deducción en los siguientes términos: “1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición: a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma. b) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017. c) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013 siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017. En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2.ª de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. (…).”. De acuerdo con lo dispuesto en el precepto expuesto, y dado que las obras han sido realizadas entre los años 2021 y 2022 de conformidad con la documentación adjunta en la consulta, en ningún caso darán derecho a la aplicación de la citada deducción, al quedar excluidas conforme a lo anteriormente transcrito. Todo ello, sin perjuicio de que pueda Vd. dirigirse a los órganos competentes de la Comunidad Autónoma donde reside, por si es de aplicación en su caso alguna deducción autonómica por la realización de las mencionadas obras, teniendo en cuenta lo expuesto en su escrito, y siempre que se reúnan los requisitos legales para ello. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.