Se puede aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual si se vende dentro de los dos años tras dejar de residir en ella

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1653-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 08/07/2022 Normativa LIRPF, Art. 33.4.b). RIRPF. RD 439/2007. Arts. 41y 41 bis Descripción de hechos El consultante, mayor de 65 años, suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda. Actualmente, al haber sido ejercitada dicha opción de compra ha transmitido la referida vivienda. Cuestión planteada Si puede aplicar la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de la vivienda conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. No obstante, el mismo precepto en su apartado 4.b) establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. Por su parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. No obstante, en la actual situación se debe mencionar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que establece en su disposición adicional novena: “Disposición adicional novena. Aplicación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 a determinados procedimientos y actos. 1. (…). 2. Desde la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, hasta el 30 de abril de 2020 quedan suspendidos los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos contemplados en la normativa tributaria.”. A su vez, la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, establece: “Las referencias temporales efectuadas a los días 30 de abril y 20 de mayo de 2020 en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, y en las disposiciones adicionales octava y novena del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, se entenderán realizadas al día 30 de mayo de 2020.” Por tanto, tal y como establecen los citados Reales Decretos-Ley, a efectos del plazo previsto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF computado desde que la vivienda dejó de ser habitual hasta que se vende, se ha paralizado el cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020. Conforme con tal regulación, si la vivienda transmitida tiene la consideración de vivienda habitual de acuerdo con el artículo 41 bis del RIRPF en el momento de su transmisión o hubiera tenido tal consideración en cualquier día dentro del plazo señalado anterior a dicha transmisión, el contribuyente mayor de 65 años podrá exonerar de gravamen la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de la vivienda, en virtud del artículo 33.4.b) de la LIRPF. En el caso planteado, de los escasos datos de su escrito parece deducirse, que el consultante mayor de 65 años ha residido en su vivienda durante un plazo continuado de al menos 3 años, y que posteriormente ha arrendando su vivienda mediante un contrato de arrendamiento con opción de compra, sin que se especifique el periodo en el que la vivienda ha estado arrendada. Asimismo, se ha ejercitado la opción de compra y el consultante ha transmitido la vivienda. Por tanto, de su escrito no puede deducirse en qué momento el consultante dejó de residir en la vivienda transmitida a efectos de determinar si dicha vivienda tiene la consideración de vivienda habitual conforme al citado artículo 41 bis del RIRPF. En consecuencia, si la transmisión de la vivienda (por el ejercicio de la opción de compra) se realiza dentro del plazo de los dos años (teniendo en cuenta la paralización en el cómputo de dicho plazo señalada anteriormente) desde que el consultante dejó de residir en la misma, se cumpliría el requisito expuesto de que la vivienda “hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión” y, por lo tanto, podrá aplicar la exención a la ganancia patrimonial obtenida conforme al artículo 33.4. b) de la LIRPF. En caso contrario, es decir, en caso de que dejase de residir en dicha vivienda, y la venta de la misma se realizara transcurrido el plazo anteriormente señalado desde que dejó de residir en ella, no tendrá la consideración de vivienda habitual de acuerdo con el apartado 3 del artículo 41 bis del RIRPF, por lo que no podrá aplicar la referida exención. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.