Plusvalía Municipal (Taxe sur les plus-values immobilières municipales)

Qu’est-ce que la plusvalía municipal ?

La plusvalía municipal, officiellement appelée Taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), est un impôt local qui prélève l’augmentation de valeur des terrains urbains depuis leur acquisition jusqu’à leur cession. Elle s’applique lors de la vente, de la donation ou de l’héritage de tout bien immobilier urbain (logements, locaux commerciaux, garages, terrains à bâtir).

Elle est administrée et perçue par la commune où se situe le terrain, et non par l’Agence fiscale nationale. Sa réglementation figure dans le texte consolidé de la Loi sur les Finances locales (RDL 2/2004) et a été profondément réformée en novembre 2021 suite à la décision du Tribunal constitutionnel déclarant inconstitutionnelle l’ancienne méthode de calcul.

Méthodes de calcul en vigueur depuis 2021

Suite à la réforme introduite par le décret-loi royal 26/2021, il existe deux méthodes alternatives et le contribuable peut choisir la plus favorable :

Méthode objective (coefficients) L’augmentation imposable est calculée en multipliant la valeur cadastrale du terrain au moment de la cession par un coefficient approuvé par la commune en fonction du nombre d’années de propriété. Le résultat est multiplié par le taux d’imposition municipal (maximum légal : 30 %).

Méthode réelle (plus-value réelle) L’augmentation imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, pondérée par la proportion de la valeur cadastrale du terrain par rapport à la valeur cadastrale totale (terrain + constructions). Cette méthode est plus favorable lorsque la plus-value réelle est inférieure à celle calculée par la méthode objective.

Absence d’augmentation réelle de valeur S’il peut être démontré qu’il n’y a pas eu d’augmentation de valeur (le prix de vente est égal ou inférieur au prix d’acquisition), il n’y a pas de fait générateur et la taxe n’est pas déclenchée. Le contribuable doit fournir les justificatifs.

Qui est redevable ?

• Lors des transmissions à titre onéreux (ventes) : le vendeur ou le cédant.
• Lors des transmissions à titre gratuit (successions, donations) : l’acquéreur (héritier ou donataire).
• Les non-résidents en Espagne sont également soumis à la taxe lors du transfert d’un bien immobilier urbain situé sur le territoire espagnol.

Délais de déclaration et de paiement

• Transmissions entre vifs (ventes, donations) : 30 jours ouvrables à compter de la date de l’acte.
• Transmissions par voie successorale (successions) : 6 mois à compter de la date du décès (prorogeable à 1 an).

Pertinence pour les entreprises

Les sociétés gérant des actifs immobiliers ou réalisant des transactions immobilières doivent intégrer la plusvalía municipal dans le coût de transaction. Dans les opérations de restructuration d’entreprise dans le cadre du régime de neutralité fiscale, il convient d’analyser si l’apport de biens immobiliers peut être exonéré de l’IIVTNU en vertu de l’article 22 de la Loi sur les Finances locales.

Comment BMC Peut Vous Aider

Nos équipes fiscale et immobilière conseillent les investisseurs étrangers et les entreprises sur la plusvalía municipal — de la détermination de la méthode de calcul la plus favorable à la gestion des déclarations auprès des communes espagnoles et aux recours en cas d’évaluation contestée.