L'exercice fiscal 2026 s'ouvre pour le secteur immobilier espagnol avec une accumulation de changements fiscaux qui reflètent la tension entre l'objectif d'augmenter l'offre de logements abordables — via des incitations à la location et des pénalités sur les terrains inactifs — et la nécessité de maintenir l'attractivité de l'Espagne pour l'investissement immobilier international. Nous analysons ci-dessous les principaux enjeux fiscaux du secteur en 2026.
Projet de taxe sur les acquéreurs résidentiels hors EEE
Le Président du gouvernement espagnol a annoncé en janvier 2025 l’intention d’établir une taxe supplémentaire pouvant atteindre 100 % sur la valeur des biens résidentiels acquis par des ressortissants n’appartenant pas à l’Union européenne. La mesure, inspirée des politiques de pays tels que le Canada et la Nouvelle-Zélande, vise à réduire la pression de la demande des acheteurs étrangers sur les marchés tendus (principalement Madrid, Barcelone et les îles).
La mise en œuvre réglementaire de cette mesure nécessite une modification législative et, selon le cas, une coordination avec le droit de l’UE pour respecter la libre circulation des capitaux garantie par le Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne (TFUE). En 2026, la mesure est en cours de procédure parlementaire et sa formulation finale — taux applicables, base imposable, exceptions pour les résidents titulaires d’un NIE, et interaction avec les conventions de double imposition existantes — déterminera son impact réel.
Pour les investisseurs hors EEE actifs sur le marché espagnol, le conseil préventif en 2026 doit inclure : l’analyse du statut législatif de la mesure, l’évaluation de son impact sur les acquisitions prévues, et l’examen de structures alternatives (acquisition via une société espagnole, conversion du titre de séjour, etc.).
Régime SOCIMI : exigences et évolutions 2026
Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, SOCIMIs), régies par la Loi 11/2009 du 26 octobre, bénéficient d’un taux d’IS de 0 % sur les bénéfices distribués et de 1 % sur les bénéfices non distribués. Ce régime, équivalent au REIT anglo-saxon, exige le strict respect des conditions de la Loi 11/2009 :
- Objet social : location de biens immobiliers (résidentiels ou autres), avec au moins 80 % de la valeur des actifs en biens immobiliers ou participations dans d’autres SOCIMIs ou fonds d’investissement immobiliers.
- Cotation obligatoire : sur le Mercado Continuo, BME Growth (anciennement MAB) ou un marché européen équivalent.
- Distribution obligatoire : 80 % des bénéfices provenant des revenus locatifs, 50 % des plus-values immobilières et 100 % des dividendes reçus de filiales SOCIMI doivent être distribués aux actionnaires dans le délai prescrit (généralement avant le 31 décembre de l’exercice suivant).
- Actionnariat : au moins 75 % du capital doit être détenu par des investisseurs maintenant leur position pendant tout ou partie de l’exercice.
Le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la sortie du régime et une imposition au taux général de l’IS (25 %) sur l’ensemble des bénéfices de l’exercice au cours duquel le manquement s’est produit.
En 2026, l’AEAT a intensifié les contrôles de conformité concernant l’obligation de distribution et la classification correcte des revenus entre revenus locatifs et plus-values, compte tenu des différentes obligations de distribution dans chaque catégorie.
Fiscalité des locations touristiques : évolution réglementaire
La location de courte durée continue d’être un point focal du débat sur la politique du logement en 2026. Les plateformes d’intermédiation numérique (Airbnb, Booking, Vrbo) sont obligées depuis 2024 de déclarer les revenus de leurs bailleurs à l’AEAT (DAC7/Formulaire 040), ce qui a intensifié les contrôles de conformité fiscale des bailleurs privés.
Pour les contribuables à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), les revenus de location de courte durée sont imposés comme revenus du capital immobilier (et non comme revenus d’une activité économique, sauf si des services complémentaires de type hôtelier sont fournis). Les déductions de charges sont limitées à celles proportionnellement attribuables aux journées de location effective par rapport à l’année entière, incluant la dépréciation du bien, l’assurance, l’IBI, les charges de copropriété, l’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion de plateforme.
La réduction de 60 % pour les locations à usage de résidence principale (article 23.2 LIRPF) ne s’applique que lorsque le locataire utilise le bien comme résidence principale permanente ; elle ne s’applique pas aux locations de courte durée ou saisonnières.
Acquisition foncière : fiscalité des promoteurs immobiliers
Les acquisitions de terrains par les promoteurs immobiliers sont imposées au titre de l’impôt sur les sociétés comme des investissements en actifs courants (stocks) lorsque le terrain est destiné à être transformé et revendu, ou comme des immobilisations corporelles s’il est destiné à un usage propre. La distinction a des conséquences sur l’amortissement (le terrain n’est pas amortissable) et sur le traitement des coûts d’urbanisation et des frais de gestion d’urbanisme.
Les coûts d’urbanisation activables — transfert d’autorisation de plan, taxes d’urbanisation, raccordements aux réseaux — augmentent la valeur d’acquisition du terrain et reportent la base imposable à l’IS au moment de la vente des biens achevés. La capitalisation correcte de ces coûts par opposition à leur comptabilisation en charge de la période est un point de contentieux fréquent dans les contrôles fiscaux du secteur.
Taxe spéciale SOCIMI : la taxe de 15 % en vertu de la Loi 16/2023
La Loi 16/2023 introduit, avec effet à partir de 2023, une taxe spéciale de 15 % sur la part non distribuée des bénéfices des SOCIMI qui était auparavant imposée à 1 %. Cette mesure alourdit la charge fiscale effective sur les bénéfices mis en réserve et décourage l’accumulation de réserves dans les véhicules SOCIMI, qui étaient auparavant fiscalement efficaces pour les investisseurs à long terme.
L’analyse de la politique de distribution des SOCIMI en 2026 doit prendre en compte cette nouvelle taxe spéciale, la comparaison avec le coût fiscal de la distribution du dividende (retenue à la source de 19 % pour les bénéficiaires résidents, ou taux conventionnel pour les non-résidents) et l’impact sur la liquidité du véhicule et sa notation de crédit.
TVA dans l’immobilier : questions clés pour les promoteurs et acquéreurs
La fiscalité de la TVA dans le secteur immobilier présente des complexités particulières en 2026 :
- Taux réduit de 4 % pour les logements sociaux (VPO) : la qualification en tant que VPO peut être obtenue sur la base du prix de vente maximum fixé par la communauté autonome et nécessite une approbation préalable de l’administration compétente. La perte de qualification après la vente due au manquement de l’acquéreur n’affecte pas le taux de TVA appliqué, mais peut générer des sanctions administratives.
- Renonciation à l’exonération de TVA sur les secondes cessions : les assujettis à la TVA peuvent renoncer à l’exonération sur les transactions de seconde main entre professionnels, en optant pour l’application de la TVA plutôt que des droits de mutation. Cette option est avantageuse lorsque l’acquéreur peut déduire intégralement la TVA en amont, mais nécessite le respect des exigences formelles de l’article 20.Dos de la Loi TVA.
- Autoliquidation sur les services de construction : les services de construction sur des biens immobiliers entre assujettis à la TVA sont soumis au mécanisme d’autoliquidation (article 84.Un.2.f de la Loi TVA), ce qui signifie que c’est l’acquéreur et non le prestataire qui comptabilise la TVA. Ce mécanisme, conçu pour prévenir la fraude dans le secteur de la construction, crée des obligations formelles supplémentaires pour les promoteurs et les entreprises du bâtiment.
Chez BMC, notre équipe fiscale spécialisée conseille les sociétés immobilières, les SOCIMIs et les investisseurs non-résidents sur la fiscalité et la planification immobilière espagnoles. Découvrez nos services fiscaux.
