Las expropiaciones de terrenos rústicos antes de la urbanización estarán exentas de IVA

La naturaleza de una transmisión de terreno depende del estado físico en el que se encuentre el suelo en el momento de la operación. Recientemente, la Dirección General de Tributos ha clarificado el tratamiento fiscal aplicable a las expropiaciones de terrenos rústicos que ocurren antes de que se inicien las actuaciones materiales de transformación física del terreno.

Qué ha resuelto la DGT

La administración tributaria ha dictaminado que, si la expropiación se produce antes de comenzar las obras de urbanización, la transmisión de dichos terrenos se encuentra sujeta pero exenta de IVA. Este tratamiento se debe a la naturaleza rústica del suelo en ese momento específico.

Un aspecto clave de la resolución es que el destino posterior que el adquirente otorgue a los solares no altera este tratamiento inicial. Por ejemplo, si el comprador adquiere el terreno expropiado con la intención de promover viviendas destinadas al alquiler, la operación de adquisición del terreno sigue siendo una transmisión exenta de IVA por su condición de terreno rústico.

Qué significa para ti

Este criterio tiene implicaciones directas en la gestión de la carga impositiva y la capacidad de recuperación de impuestos para los promotores:

• Para los propietarios: Los dueños de terrenos rústicos que sean objeto de expropiación antes de que comiencen las obras de urbanización no tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido, sino que la operación se regirá por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
• Para los promotores: Si el promotor adquiere el terreno bajo este régimen de exención y posteriormente destina las viviendas construidas al arrendamiento, se enfrentará a una limitación en la recuperación de impuestos. Al ser el arrendamiento una actividad exenta, el promotor no tendrá derecho a deducir el IVA soportado en las fases de urbanización y promoción.

Qué conviene hacer

Es fundamental analizar el cronograma de las actuaciones de transformación física del suelo frente al momento de la expropiación. La distinción entre un terreno rústico y uno urbano para efectos del IVA depende estrictamente de la existencia de actuaciones materiales de urbanización. Se recomienda valorar la estructura de la actividad de promoción y el modelo de explotación final (venta o alquiler) para entender el impacto en la deducibilidad del IVA soportado durante el proyecto.