Las mejoras contratadas directamente con el constructor tributan al 21% de IVA

La aplicación del tipo impositivo reducido en las obras de construcción genera frecuentes dudas en el momento de la entrega de viviendas nuevas. Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos (DGT) clarifica el escenario en el que un comprador decide realizar modificaciones o mejoras en su futura vivienda antes de la entrega final.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta analiza qué tipo de IVA debe aplicarse cuando un adquirente de una vivienda contrata directamente con la entidad constructora la realización de obras de mejora. El criterio de la Administración establece que estas operaciones deben tributar al tipo general del 21%.

La DGT fundamenta esta decisión en dos motivos principales:

• Ausencia de contrato con el promotor: Para aplicar el tipo reducido del 10% en ejecuciones de obra, es necesario que exista un contrato directo entre el promotor y el contratista. Al ser el adquirente quien pacta las mejoras con la constructora, se rompe este vínculo necesario para el beneficio del tipo reducido.
• Inexistencia de renovación o reparación: Tampoco es aplicable el tipo del 10% correspondiente a obras de renovación o reparación, dado que la construcción de la vivienda no ha concluido con anterioridad. Para que estas obras se consideren reparaciones, la edificación debe haber finalizado al menos dos años antes del inicio de los trabajos.

Qué significa para ti

Si eres un particular que está adquiriendo una vivienda en construcción, debes tener en cuenta que cualquier modificación o mejora que solicites directamente a la constructora tendrá un coste fiscal mayor. Al aplicarse el tipo del 21% en lugar del 10%, el importe final de la factura por dichas obras será superior al esperado si se pensaba aplicar el tipo reducido.

Qué conviene hacer

Es necesario evaluar la estructura de los contratos antes de proceder con las mejoras. Las empresas promotoras y constructoras deben distinguir con precisión si el contrato de mejoras se formaliza con el promotor o directamente con el cliente final, ya que de esta distinción depende la correcta aplicación del tipo de IVA. Se recomienda analizar el impacto financiero de estas obras en el presupuesto total de la adquisición antes de firmar los nuevos acuerdos con la entidad constructora.