Diferencia entre mejoras y reparaciones en el valor de adquisición de la vivienda

Al momento de vender una propiedad, el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial es un factor determinante en la declaración del IRPF. Una de las dudas más frecuentes radica en si los costes derivados de las obras realizadas durante la propiedad pueden sumarse al valor de adquisición para reducir la base imponible de la ganancia obtenida.

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha precisado la distinción entre los conceptos que pueden integrarse en el valor de adquisición y aquellos que no. Según el criterio establecido, el valor de adquisición incluye el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. Se consideran mejoras o ampliaciones aquellas obras que aumentan la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble.

En contraposición, los gastos destinados exclusivamente a la reparación y conservación, cuyo objetivo es mantener la vida útil o la capacidad de uso actual del inmueble, no forman parte del valor de adquisición. Para que estas inversiones sean admitidas, la contribuyente debe justificar la naturaleza de las obras mediante facturas y otros medios de prueba fehacientes.

Qué significa para ti

Si usted es propietario de una vivienda y planea su venta, es fundamental distinguir la naturaleza de cada desembolso realizado en el inmueble. Si las obras han incrementado el valor o la utilidad de la propiedad (como una ampliación de metros cuadrados o una mejora estructural), podrá incluirlas en el valor de adquisición, lo que resultará en una ganancia patrimonial menor y, por ende, en una menor carga tributaria.

Por el contrario, si los gastos corresponden a mantenimiento ordinario o reparaciones para conservar el estado actual, no podrá utilizarlos para este fin. Este matiz es especialmente relevante para residentes extranjeros que venden activos en España, ya que deben clasificar correctamente estos conceptos en su declaración.

Qué conviene hacer

Es necesario mantener un registro riguroso de todas las intervenciones realizadas en la vivienda. La documentación debe consistir en facturas que detallen claramente el concepto de la obra para poder acreditar ante la Administración si se trata de una mejora o de una simple reparación. La correcta clasificación de estos gastos es clave para el cálculo preciso de la ganancia patrimonial.