La donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta de IRPF

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5621-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33.4.b) Descripción de hechos El consultante, persona mayor de 65 años, es propietario al cien por cien de una vivienda en la que lleva residiendo desde 2020. Dicha vivienda fue adquirida originariamente por él y su excónyuge al 50 por ciento cada uno, hasta que en febrero de 2026 le fue adjudicada en su totalidad como consecuencia de la sentencia de su divorcio. Actualmente pretende donar a su hija dicha vivienda, en la cual continúa residiendo desde 2020. Cuestión planteada Si resulta de aplicación la exención de la ganancia patrimonial derivada de la donación de vivienda habitual por persona mayor de 65 años a la totalidad de la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda. Contestación completa La donación de la vivienda generará en el donante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. En las adquisiciones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión en las transmisiones onerosas será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. El artículo 36 de la citada Ley establece que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado”. Si se generase una pérdida patrimonial no se computaría por aplicación de lo dispuesto en la letra c) del apartado 5 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades. Por otro lado, si se tratase de la vivienda habitual del donante podría resultar de aplicación la exención contemplada en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de acuerdo con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite la nuda propiedad. El artículo 41 bis.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que, con carácter general, a los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Añade dicho precepto en su apartado 3 que “a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. La vivienda habitual se configura desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años, admitiéndose como excepción un plazo inferior cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Esta residencia continuada supone, por tanto, la utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales. La residencia en una determinada vivienda es una cuestión de hecho que deberá poder acreditarse por cualquier medio de prueba válida en derecho, conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre); no correspondiendo su valoración a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no puede considerarse ni absolutamente necesario, ni por sí solo prueba suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en un determinado domicilio y localidad. Por su parte, el Tribunal Económico Administrativo Central, en recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio, en resolución de 10 de septiembre de 2015, fija el criterio de que “a efectos de los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió la cuota restante hasta completar el 100 por 100 del dominio de la cosa común con motivo de la división de la cosa común, la disolución de la sociedad de gananciales, la extinción del régimen económico matrimonial de participación o la disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros.” De acuerdo con lo expuesto, y a efectos exclusivamente del cómputo del plazo de los tres años de residencia efectiva, la nueva parte indivisa adquirida a raíz de la extinción del condominio se considerará adquirida en la fecha o fechas en las que el contribuyente adquirió su cuota indivisa inicial. Por tanto, en el supuesto de que se procediera a la donación de la misma y, entendiendo que el consultante cuenta con más de 65 años de edad a esta fecha, se cumplirían los requisitos establecidos en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), el artículo 41.bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), y la resolución administrativa citada, para considerar exenta en su totalidad la ganancia patrimonial obtenida por la donación de la mencionada vivienda, dado que, según manifiesta, la vivienda que pretende donar constituye su residencia habitual desde 2020. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.