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V5323-16 15 de diciembre de 2016 · SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Criterio vigente
Sucesiones y Donaciones · base imponible

La donación de un inmueble con hipoteca tributará por su valor total si el donatario no asume la deuda

Se consulta si en una donación de un inmueble hipotecado es deducible la deuda si la persona que recibe el bien no asume la hipoteca. La DGT responde que, si no hay asunción fehaciente de la deuda, se debe tributar por el valor real total del inmueble.

La cuestión planteada

Base imponible a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El criterio de la DGT

Para que las deudas garantizadas con derechos reales sean deducibles en una donación, el adquirente debe haber asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda. Si el donatario no asume dicha obligación, no será deducible el importe de la deuda y la donación tributará por el valor total de los bienes. No obstante, el adquirente tendrá derecho a la devolución de la parte de la cuota correspondiente si acredita el pago de la deuda por su cuenta.

Implicaciones prácticas

  • La base imponible de la donación será el valor total del inmueble si el donatario no asume formalmente la deuda hipotecaria.
  • El pago de la deuda por parte del donatario sin asunción formal no permite su deducción inicial, pero otorga derecho a la devolución de la parte de la cuota correspondiente.

Puntos de planificación

  • Valorar la asunción formal de la deuda hipotecaria por parte del donatario para reducir la base imponible.
  • Analizar la conveniencia de la devolución de la parte de la cuota en caso de pago de la deuda por cuenta propia.

Checklist

  • Verificar si existe un documento de asunción fehaciente de la deuda por parte del donatario.
  • Comprobar si la deuda hipotecaria está garantizada con derechos reales.
  • Confirmar si el donatario ha realizado pagos de la deuda por su cuenta para solicitar la devolución de la cuota.
  • Validar que el valor declarado del inmueble corresponde al valor real total si no hay asunción de deuda.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5323-16 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 15/12/2016 Normativa Ley 29/1987 arts. 3-1-b), 9, 12, 16 y 17 Descripción de hechos Donación de inmueble sin asunción por la donataria de la hipoteca que le grava. Cuestión planteada Base imponible a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones Contestación completa En relación con la cuestión planteada, este Centro Directivo informa lo siguiente: El artículo 3.1.b de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE de 19 de diciembre), del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD) dispone lo siguiente: ”Constituye el hecho imponible: …. b) La adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e inter vivos.”. Por otra parte el artículo 9 del mismo texto legal establece que: “Constituye la base imponible del impuesto: …b) En las donaciones y demás transmisiones lucrativas “inter vivos” equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.”. Por su parte, el artículo 12 de la LISD establece que: “Del valor real de los bienes, únicamente serán deducibles las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimibles que aparezcan directamente establecidos sobre los mismos y disminuyan realmente su capital o valor, como los censos y las pensiones, sin que merezcan tal consideración las cargas que constituyan obligación personal del adquirente ni las que, como las hipotecas y las prendas, no suponen disminución del valor de lo transmitido, sin perjuicio, en su caso, de que las deudas que garanticen puedan ser deducidas si concurren los requisitos establecidos en el artículo siguiente.” El artículo 16 del mismo texto legal recoge: “En las donaciones y demás transmisiones lucrativas “inter vivos” equiparables, del valor real de los bienes y derechos adquiridos se deducirán las cargas que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 12 de esta Ley.”. Y el artículo 17 de la LISD: “Del valor de los bienes donados o adquiridos por otro título lucrativo “inter vivos” equiparable, sólo serán deducibles las deudas que estuviesen garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los mismos bienes transmitidos, en el caso de que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada. Si no asumiese fehacientemente esta obligación no será deducible el importe de la deuda, sin perjuicio del derecho del adquirente a la devolución de la porción de la cuota tributaria correspondiente a dicho importe, si acreditase fehacientemente el pago de la deuda por su cuenta dentro del plazo de prescripción del impuesto. Reglamentariamente se regulará la forma de practicar la devolución.”. De acuerdo con los preceptos transcritos, cabe indicar que en el supuesto planteado de donación de un inmueble gravado con una deuda garantizada con un derecho real de hipoteca, si el donatario no asume la deuda, la donación tributará en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor total del inmueble. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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