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V4066-16 23 de septiembre de 2016 · SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Criterio vigente
Impuesto sobre Sociedades · bonificación

No se puede aplicar la bonificación del 85% del IS si las viviendas se arriendan a una sociedad

Una entidad consultó si podía aplicar la bonificación del 85% del Impuesto sobre Sociedades por el arrendamiento de un edificio con viviendas. La DGT responde que no es posible porque el arrendamiento debe satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en este caso el arrendatario es una sociedad.

La cuestión planteada

Si la entidad consultante se puede acoger a la bonificación del 85% del Impuesto sobre Sociedades.

El criterio de la DGT

Para aplicar la bonificación del 85% de la cuota íntegra, la actividad principal debe ser el arrendamiento de viviendas según la LAU. El arrendamiento debe tener como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si las viviendas se arriendan a una sociedad que luego las subarrienda a personas físicas, no se cumple este requisito. Por tanto, no resulta de aplicación el régimen especial de la LIS.

Implicaciones prácticas

  • El arrendamiento de viviendas a personas jurídicas excluye la aplicación de la bonificación del 85% del Impuesto sobre Sociedades.
  • La finalidad de la actividad debe ser la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario directo.
  • El subarriendo posterior por parte de la sociedad arrendataria no convalida el cumplimiento del requisito de actividad principal.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza del arrendatario en los contratos de alquiler de viviendas.
  • Analizar si el modelo de negocio de arrendamiento a sociedades compromete el acceso a regímenes fiscales especiales.

Checklist

  • Verificar que el arrendatario sea una persona física.
  • Confirmar que el destino de la vivienda sea la residencia permanente del arrendatario.
  • Comprobar que no exista un contrato de arrendamiento con una sociedad para posterior subarriendo.
  • Validar que la actividad principal cumpla estrictamente con la definición de la LAU.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V4066-16 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 23/09/2016 Normativa LIS Ley 27/2014 art. 48 y 49 Descripción de hechos La entidad consultante ha adquirido un edificio compuesto con pisos y locales. Cuenta con más de ocho pisos, que tiene alquilados a otra sociedad de uno en uno, y ésta los alquila a personas físicas de uno en uno, siendo la duración de los contratos de tres años. Cuestión planteada Si la entidad consultante se puede acoger a la bonificación del 85% del Impuesto sobre Sociedades. Contestación completa El capítulo III del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. Al respecto, el artículo 49.1 de la LIS establece que: “1. Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior. (…)” Y el artículo 48.1 de la LIS dispone que: “1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente. A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.” Sin perjuicio de los restantes requisitos exigidos por este régimen especial, las entidades que se quieran acoger al mismo deben tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU): “1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.” Por su parte, el artículo 8.2 de la LAU establece, en relación con el subarriendo, que: “2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.” De acuerdo con lo señalado en el artículo 49.1 de la LIS, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la LAU, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo cual no sucede en el caso planteado en el escrito de consulta, en el que las viviendas son cedidas en arrendamiento a una sociedad, que las destinará a su vez al arrendamiento para personas físicas. En consecuencia, no resultaría de aplicación el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda que contempla el capítulo III del título VII de la LIS, a las rentas derivadas de las viviendas objeto de consulta. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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