Volver al índice
V3474-19 20 de diciembre de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Los ingresos por alquiler de un inmueble a una sociedad de la que se es socio son rendimientos del capital inmobiliario

Un contribuyente consulta sobre el tratamiento fiscal de los ingresos por el arrendamiento de un inmueble propiedad suya a una sociedad de la que es socio. La DGT señala que, si no es actividad económica, son rendimientos del capital inmobiliario y deben valorarse a precio de mercado.

La cuestión planteada

Tratamiento fiscal de las rentas percibidas por el arrendamiento en el IRPF.

El criterio de la DGT

Si el arrendamiento no constituye una actividad económica, los ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario según el artículo 22 de la LIRPF. Al existir una relación de vinculación entre el arrendador y la sociedad arrendataria, la operación debe valorarse por su valor normal de mercado, conforme al artículo 41 de la LIRPF y el artículo 18 de la LIS.

Implicaciones prácticas

  • Los ingresos por arrendamiento se integran en la base imponible del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario si no existe actividad económica.
  • La existencia de vinculación obliga a aplicar el valor normal de mercado para evitar ajustes por operaciones vinculadas.
  • El incumplimiento del valor de mercado puede derivar en inspecciones basadas en el artículo 89.1 de la LGT.

Puntos de planificación

  • Valoración de la naturaleza de la actividad para determinar si es capital inmobiliario o actividad económica.
  • Análisis de la comparativa de precios de mercado para justificar la renta pactada con la sociedad vinculada.

Checklist

  • Verificar si el arrendador desarrolla una actividad económica de arrendamiento.
  • Comprobar que la renta pactada coincide con los precios de mercado de inmuebles similares.
  • Documentar mediante informes o comparativas el valor de mercado aplicado.
  • Confirmar la correcta aplicación del artículo 41 de la LIRPF en la declaración del IRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3474-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/12/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 22 y 41. Descripción de hechos Persona física propietaria de un inmueble que tiene cedido en arrendamiento a una sociedad de la que es socio. Cuestión planteada Tratamiento fiscal de las rentas percibidas por el arrendamiento en el IRPF. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, al no manifestarse la concurrencia del requisito establecido en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, consistente en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad, los rendimientos derivados del arrendamiento del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario para su propietario, según lo dispuesto en el artículo 22 que establece lo siguiente: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”. No obstante lo anterior, y dado que el arrendador es socio de la sociedad arrendataria del inmueble, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 de la LIRPF, en relación a las operaciones vinculadas, que dispone lo siguiente: “La valoración de las operaciones entre personas o entidades vinculadas se realizará por su valor normal de mercado, en los términos previstos en el artículo 16 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.”. Al respecto, el artículo 18 de la actualmente vigente Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (BOE de 28 de noviembre) –en adelante LIS-, en su apartado 1 dispone que: “Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor de mercado. Se entenderá por valor de mercado aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones que respeten el principio de libre competencia.”. Según lo previsto en el artículo 18.2 de la LIS: “3. Se considerarán personas o entidades vinculadas las siguientes: a) Una entidad y sus socios o partícipes. b) Una entidad y sus consejeros o administradores, salvo en lo correspondiente a la retribución por el ejercicio de sus funciones. c) Una entidad y los cónyuges o personas unidas por relaciones de parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad hasta el tercer grado de los socios o partícipes, consejeros o administradores. (…). En los supuestos en los que la vinculación se defina en función de la relación de los socios o partícipes con la entidad, la participación deberá ser igual o superior al 25 por ciento. La mención a los administradores incluirá a los de derecho y a los de hecho.” Por lo tanto, si la operación de cesión del citado inmueble tuviera la consideración de operación entre personas vinculadas en los términos previstos en el artículo 18 de la LIS, la valoración de la misma se deberá realizar por su valor normal de mercado, entendiéndose por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Reservar primera reunión gratuita