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V3433-19 13 de diciembre de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

El valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial es el importe real satisfecho por el adquirente

El consultante pregunta cuál es el valor de adquisición de su vivienda habitual para calcular la ganancia patrimonial en una futura venta. La DGT responde que este valor se compone del importe real de adquisición, más inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes, minorado por las amortizaciones.

La cuestión planteada

Cual sería el valor de adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en una futura transmisión del inmueble.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición se compone de la suma del importe real de la adquisición, el coste de inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes (excluyendo intereses), minorado por las amortizaciones. El importe realmente satisfecho, que suele coincidir con lo escriturado, es el que se tiene en cuenta para el cálculo de la ganancia patrimonial. La determinación de si dicho importe fue efectivamente satisfecho es una cuestión de hecho que debe acreditarse con medios de prueba admitidos en Derecho.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial debe basarse en el importe real satisfecho y no necesariamente en el valor escriturado.
  • La carga de la prueba sobre la realidad del importe pagado recae sobre el contribuyente mediante medios de prueba admitidos en Derecho.
  • El valor de adquisición debe ajustarse sumando inversiones, mejoras, gastos y tributos, y restando las amortizaciones aplicadas.

Puntos de planificación

  • Valoración de la suficiencia de la documentación de pago para acreditar el importe real de la adquisición.
  • Análisis de la integración de gastos y tributos inherentes en el coste de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el importe de adquisición reflejado sea el efectivamente satisfecho.
  • Recopilar justificantes de pago que acrediten la realidad de la transacción.
  • Identificar y cuantificar inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.
  • Comprobar la correcta inclusión de gastos y tributos inherentes a la compra.
  • Calcular las amortizaciones acumuladas para su deducción del valor de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3433-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 13/12/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 35. Descripción de hechos El consultante va a vender su vivienda habitual. Cuestión planteada Cual sería el valor de adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en una futura transmisión del inmueble. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.” Conforme a lo anterior, será el importe realmente satisfecho en la adquisición, que si todo se ha realizado correctamente coincidirá con el escriturado, el que se tenga en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que se generara en su caso en el futuro en la transmisión del inmueble. La determinación del importe efectivamente satisfecho, al tratarse de una cuestión de hecho, es ajena a las competencias de este Centro Directivo, pudiendo ser acreditada por el contribuyente a través de medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), correspondiendo su valoración a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.

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