Se puede mantener la deducción por vivienda habitual y deducir intereses tras la unificación de préstamos

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2781-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/10/2019 Normativa Ley 35/2006 Arts. 23.1, 68.1.1º y DT 18ª RD 439/2007 Art. 54.1 Descripción de hechos El consultante tenía dos préstamos hipotecarios que financiaban, respectivamente, su vivienda habitual y una destinada al arrendamiento. En 2011 procedió a la cancelación de ambos, concediéndole el banco uno que unía las cantidades pendientes de amortizar de los dos señalados, con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. En las sucesivas declaraciones del IRPF tiene en consideración ésta financiación ajena en cada uno de los conceptos a los que afecta, y en el porcentaje que representa en función de la cantidad pendiente de amortizar de cada uno de los préstamos al cancelarlos sobre el principal del actual existente. Señala que no dispone de ningún documento que indique ésta unión, solo la constitución de la hipoteca y las certificaciones de cancelación de las referidas hipotecas, así como que el banco le comunica que no hay ningún documento que ellos conozcan que cubra ésta operación. Cuestión planteada Saber si es correcto incluir en la declaración de Renta, en cada concepto tributario que corresponda, parte de los intereses en proporción a lo que representa el principal pendiente de amortizar de cada préstamo originario a su cancelación sobre el principal del actual préstamo unificado. Tener conocimiento si ha de haber algún documento que indique esa operación cual sería. Saber si ha habido alguna modificación al respecto en estos punteos desde el año 2011. Contestación completa A. Vivienda habitual. En relación con la deducción por inversión en vivienda habitual, se parte de la premisa que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando dicha deducción a partir del ejercicio fiscal 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Para ello, habrán de concurrir dos requisitos: que la vivienda haya sido adquirida con anterioridad a 2013 y que en ejercicio precedente a 2013, al menos en uno de ellos, el consultante hubiese practicado la referida deducción por su adquisición. En base a ello, decir que, la deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la LIRPF en su redacción a 31 de diciembre de 2012, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante si el préstamo se obtuviese de un familiar. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, y su conexión con el precedente (precedentes en el presente caso) el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución. La acreditación de todo ello, al tratarse de cuestiones de hecho, son cuestiones ajenas a las competencias de este Centro Directivo, pudiendo efectuarse por el contribuyente utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, conforme dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a su requerimiento. Siendo una sustitución, reagrupación de préstamos en el presente caso, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario destinado a la adquisición de la vivienda -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción, del periodo impositivo en que se satisfagan, tanto los gastos generados por la cancelación del préstamo originario como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte utilizada para financiar ésta vivienda. B. Vivienda destinada al arrendamiento. Se parte de la hipótesis, al no aportar mayor dato sobre el inmueble y operación objeto de consulta, que su arrendamiento no lo realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Siendo así, por su arrendamiento se obtendrán rendimientos del capital inmobiliario, cuya regulación se contiene en los artículos 22 y siguientes de la LIRPF. El apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF establece aquellos gastos que podrán deducirse de los rendimientos íntegros para determinar el rendimiento neto, entre estos: “1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º. (…)”. En cuanto a la imputación temporal de estos gastos hay que tener en cuenta lo previsto en el artículo 14.1.a) de la Ley del Impuesto, es decir, se imputarán al período impositivo en que el gasto sea exigible por quien haya de percibirlo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.