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V2103-14 1 de agosto de 2014 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

No se puede aplicar el régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual si la compra se formaliza en 2013

Se consulta si un contrato de alquiler con opción a compra firmado en 2012 permite aplicar el régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual. La DGT responde que la transmisión de la propiedad no ocurrió en 2012, sino en 2013 al otorgar la escritura pública.

La cuestión planteada

Si, al existir un compromiso de compra con anterioridad al inicio de 2013, es de aplicación el régimen transitorio regulado en la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF pudiendo así practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

La transmisión de un inmueble requiere título y modo, por lo que la entrega de llaves bajo un contrato de alquiler no transfiere el dominio. La transmisión se produce cuando concurren el título y el modo, que en este caso se dieron en la escritura pública de enero de 2013. Al adquirirse jurídicamente la vivienda en 2013, no es aplicable el régimen transitorio de la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF.

Implicaciones prácticas

  • La firma de contratos de alquiler con opción a compra no otorga el derecho a la deducción si la escritura no se otorga antes de 2013.
  • El momento de la adquisición para efectos fiscales es el otorgamiento de la escritura pública, no la firma del compromiso de compra.
  • La falta de concurrencia de título y modo en el año anterior al cambio normativo impide el uso del régimen transitorio.

Puntos de planificación

  • Valorar la fecha exacta de otorgamiento de la escritura pública en operaciones de opción a compra.
  • Analizar la naturaleza jurídica de los contratos previos para determinar si transfieren el dominio.

Checklist

  • Verificar la fecha de la escritura pública de compraventa.
  • Comprobar si en la fecha de la escritura ya se había producido la transmisión del dominio.
  • Confirmar que el contrato de opción a compra no constituye por sí mismo la transmisión de la propiedad.
  • Contrastar la fecha de la escritura con los plazos de la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2103-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 01/08/2014 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª Descripción de hechos Los consultantes firman en marzo de 2012 un contrato de alquiler con opción a compra de una vivienda, satisfaciendo una cuantía en concepto de fianza, la cual formará parte del precio de compra, y haciéndose entrega, en ese mismo acto, de las llaves de la vivienda, la cual comienza a constituir su residencia habitual. En diciembre de 2012 comunican al propietario la intención de proceder a la compra de la vivienda; que se produce, finalmente, en enero de 2013 al otorgar escritura pública de compraventa. Cuestión planteada Si, al existir un compromiso de compra con anterioridad al inicio de 2013, es de aplicación el régimen transitorio regulado en la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF pudiendo así practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. Contestación completa La fecha de transmisión de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.” A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de transmisión, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el presente caso, los consultantes manifiestan haber satisfecho cantidades desde marzo de 2012 en virtud de un contrato de arrendamiento con opción a compra respecto de la que desde entonces constituye su residencia habitual, ejercitando, finalmente, la opción de compra en enero de 2013, quedando ello reflejado en escritura pública de dicho año. Siendo así, aunque la vivienda haya sido puesta a disposición de sus futuros adquirentes en marzo de 2012, esto se hace en el ejercicio de un contrato distinto al de compraventa, no concurriendo, por tanto, el título y modo requerido para producirse la transmisión del inmueble. Transmisión que, de acuerdo con los datos aportados, se produce en el acto de otorgación de la escritura pública en enero de 2013, concurriendo en el mismo título y modo. Siendo así, al adquirir jurídicamente la vivienda en 2013 no le será de aplicación el régimen transitorio regulado en la disposición adicional decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), introducida por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre (BOE de 28 de diciembre), que suprime el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto en el que se regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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