La demolición de un edificio genera una pérdida patrimonial que se integra en la base imponible general

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0848-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/04/2024 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36. Descripción de hechos El consultante adquirió una parte indivisa de un edificio mediante escritura de herencia otorgada el 3 de julio de 2020 ante notario. El valor de dicho edificio no se desglosa entre suelo y construcción en la escritura de herencia y es superior al valor catastral de 2020. En el año 2022, debido al mal estado del edificio, se procedió a su derribo el día 1 de junio de 2022, declarándose así en el Acta de Declaración de Obra Derruida otorgada con fecha 29 de julio de 2022 ante notario. Se pretende vender el solar restante. Cuestión planteada 1º Se solicita saber si el derribo origina una pérdida patrimonial a efectos del cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, integración de la misma en la base imponible general o del ahorro y su forma de cálculo, en concreto, si el valor en la escritura de herencia podría prorratearse entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de 2020. 2º Si los gastos de derribo aumentan el valor de adquisición del solar a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial que originará su venta. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, dispone lo siguiente: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”. En primer lugar, la demolición de la vivienda de la que el consultante es propietario, en cuanto comporta su desaparición, constituye una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial se determinará conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y siguientes de la misma Ley. El artículo 35 de la LIRPF, se establece lo siguiente en cuanto a las transmisiones a título oneroso se refiere: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Para el caso de adquisiciones o transmisiones a título gratuito, el artículo 36 de la LIRPF dispone en su primer párrafo: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”. En el escrito de consulta no se da información alguna al respecto sobre si el edificio estaba o no asegurado. En caso de que el edificio no hubiese estado asegurado y, por tanto, el propietario no percibió en su día indemnización alguna por su desaparición, su demolición le generó una pérdida patrimonial en el año en que se produjo la misma, por el valor de adquisición de la parte del edificio de la cual es propietario el consultante, que, evidentemente, no incorporará el valor del suelo. Para su cálculo, habrá que atenerse a la parte del valor de mercado del inmueble en el momento de la adquisición que correspondería al edificio. La determinación de dicho valor, al tratarse de una cuestión de hecho, es ajena a las competencias de este Centro Directivo, pudiendo ser acreditado dicho valor por el contribuyente a través de medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), correspondiendo la valoración de las pruebas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Sin perjuicio de lo anterior, cuando se desconozca el valor de la construcción, este podrá calcularse prorrateando el valor de adquisición del inmueble entre el valor catastral del suelo y de la construcción del año de adquisición reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Esta pérdida patrimonial, al no derivar de una transmisión de un elemento patrimonial, se integrará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la LIRPF. En relación con la segunda cuestión planteada, por lo que se refiere a los gastos de demolición del edificio en que ha incurrido el propietario de la vivienda, en cuanto responden al concepto de inversiones y mejoras, constituirán un mayor valor de adquisición del terreno, a efectos de una futura transmisión del mismo. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.