Una propietaria consulta si puede deducir los gastos de las reformas de una vivienda que pretende alquilar. La DGT responde que los gastos de reparación y conservación son deducibles si se acredita la expectativa de alquiler y se correlacionan con los ingresos futuros.
Cuestión planteada Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Los gastos de reparación y conservación son deducibles para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, siempre que no excedan los rendimientos íntegros obtenidos. En viviendas en expectativa de alquiler, es necesaria la existencia de una correlación entre los gastos y los ingresos futuros, debiendo acreditarse dicha expectativa de alquiler. Si las obras son de mejora, su coste constituye un mayor valor de adquisición deducible vía amortización cuando la vivienda se encuentre arrendada. Los demás gastos anuales solo son deducibles en los periodos en que la vivienda esté arrendada.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 2 de 2 Documento seleccionado Nº de consulta V0097-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/01/2019 Normativa Ley 35/2006, arts. 22 y 23 RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14 Descripción de hechos La consultante es propietaria, junto con su madre y hermano, de una vivienda que están reformando para destinarla al alquiler. Cuestión planteada Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23.1 de la LIRPF y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, según el cual: “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador. c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares. d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. (…). f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros. h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento”. (…)”. Por tanto, las obras efectuadas en la vivienda que tuviesen la consideración de gastos de conservación y reparación, de acuerdo con lo previsto en el artículo 13 del RIRPF, serían deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, siempre que no excedan de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por el arrendamiento El exceso se podría deducir en los cuatro años sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a la vivienda y a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por su arrendamiento. No obstante, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que la vivienda se encuentra en expectativas de alquiler, es necesaria la existencia de una correlación entre esos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados de su posterior arrendamiento o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute. Es decir, la deducibilidad de los gastos anteriores está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento de dicha vivienda o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de la misma. Si en un ejercicio la consultante no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados de la vivienda, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido. La situación de expectativa de alquiler de la vivienda deberá ser acreditada por los propietarios. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el caso de que las obras a que se refiere el escrito de consulta tuviesen la consideración de mejora, el coste de las mismas constituirá un mayor valor de adquisición, y su coste sería deducible vía amortización, en la forma prevista en el artículo 14 del RIRPF, a partir del momento en que la vivienda se encuentre arrendada. En cuanto al resto de gastos anuales a que se refiere la consultante, solo serán deducibles en los períodos en que la vivienda se encuentre arrendada. En los períodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, los propietarios habrán de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.