Doctrina por tema · Observatorio DGT

Consultas sobre mejoras

36 consultas vinculantes de la DGT relacionadas con «mejoras», con su criterio vigente y la ley aplicable.

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Evolución del criterio de la DGT

Doctrina consolidada Confianza alta 35 consultas · 2014–2026

Criterio vigente

Los gastos de reparación y conservación destinados a mantener la vida útil o capacidad de uso son deducibles en el rendimiento neto del capital inmobiliario. Las obras de mejora o ampliación que aumentan la capacidad, habitabilidad o vida útil no son gastos deducibles, sino que deben integrarse en el valor de adquisición del inmueble. Para que los gastos previos al alquiler sean deducibles, deben dirigirse exclusivamente a la obtención de rentas y no al disfrute del titular.

La posición de la DGT se mantiene constante en la distinción entre gastos de reparación y mejoras. Las consultas confirman que las mejoras aumentan el valor de adquisición, mientras que las reparaciones son gastos deducibles. No se observan cambios de criterio en la secuencia analizada.

Análisis basado en 35 de 35 consultas con criterio disponible. Actualizado 23 de septiembre de 2026.

36 consultas

V2603-25 23 dic 2025

Las mejoras y ampliaciones de la vivienda pueden integrarse en el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

valor de adquisiciónganancia patrimonialmejorasampliacionesreparación y conservación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V1890-25 14 oct 2025

La base imponible de la transmisión de un inmueble será el valor de referencia catastral o la mayor de las magnitudes declaradas

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

base imponiblevalor de referenciatransmisiones patrimonialesvalor de mercadorectificación de autoliquidación TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 7.1TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 8

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V2659-24 27 dic 2024

Los gastos de reforma de un garaje para estudio pueden ser deducibles en IRPF e IVA bajo condiciones específicas

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

afectación parcialbien de inversiónactividad económicagastos de reparaciónmejoras LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 4.1LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 5.1

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V3017-23 21 nov 2023

Los gastos de obras en viviendas para alquilar se deducen como reparación o mediante amortización según su naturaleza

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónvida útil LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1980-22 16 sept 2022

No se pueden deducir gastos de manutención o cuadra para calcular la ganancia patrimonial por la venta de un caballo

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasgastos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1

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V1777-22 27 jul 2022

Los gastos de cancelación de hipoteca y las mejoras en la vivienda aumentan el valor de adquisición

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

valor de adquisicióngastos inherentesmejorasreparaciones y conservaciónamortización de bienes muebles LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V0581-22 21 mar 2022

No se puede deducir el coste de las obras realizadas en un inmueble de la base imponible de la donación

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

base imponiblevalor de mercadovalor de referenciamejorasaccesión LISD — Ley 29/1987 de Sucesiones y Donaciones art. 3.1.bLISD — Ley 29/1987 de Sucesiones y Donaciones art. 9.3

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V0109-22 24 ene 2022

No se pueden incluir los gastos de muebles y electrodomésticos como mayor valor de adquisición de la vivienda

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

valor de adquisiciónganancia patrimonialmejorasbienes de consumovalor de transmisión LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.5.bLIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V0079-22 19 ene 2022

Se debe imputar la renta inmobiliaria aunque el inmueble no se haya podido utilizar por el estado de alarma

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

imputación de rentas inmobiliariasrendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortización LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1972-21 23 jun 2021

Las reformas pueden aumentar el valor de adquisición si son mejoras o ampliaciones, pero no los gastos de reparación

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónmejorasgastos de reparaciónvalor de transmisión LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35.1

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V1546-21 24 may 2021

Se pueden incluir mejoras y el valor comprobado por la Comunidad Autónoma en el valor de adquisición de la vivienda

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasgastos de conservación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35.1.a

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V1079-21 23 abr 2021

Las mejoras en la vivienda pueden sumar al valor de adquisición y el cambio laboral podría permitir la exención por reinversión

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvivienda habitualexención por reinversiónmejoras LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V3624-20 22 dic 2020

La deducibilidad de las obras de reforma depende de la afectación de la vivienda a la actividad económica

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

afectaciónactividad económicagastos de reparaciónmejorasamortización RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 22LGT — Ley 58/2003 General Tributaria art. 89.1

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V3521-20 10 dic 2020

Deducibilidad del IVA e IRPF en obras de reforma de una vivienda con uso mixto

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

bien de inversiónderecho a la deducciónafectación parcialgastos de reparaciónmejoras LIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 94.Uno.1ºLIVA — Ley 37/1992 del IVA art. 95

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V3380-20 19 nov 2020

El valor de adquisición de una vivienda construida por el propio contribuyente incluye el coste del terreno y de la obra

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasreparaciones y conservación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35

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V2836-20 22 sept 2020

Los gastos de proyecto y licencia de obras se consideran mejoras en el valor de adquisición del terreno

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorastributos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a

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V2271-20 3 jul 2020

Los movimientos de tierras y nivelación del terreno se consideran una mejora del valor de adquisición del terreno

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

valor de adquisiciónmejorasamortizaciónactividad económicamovimientos de tierras LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 37.1.n

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V1028-20 24 abr 2020

Las derramas pagadas a una Junta de Compensación se consideran mejoras y aumentan el valor de adquisición

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancias patrimonialesvalor de adquisiciónjunta de compensaciónderramasmejoras LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V2335-19 10 sept 2019

Las indemnizaciones a arrendatarios y las mejoras en el inmueble se consideran mayor valor de adquisición

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasindemnización arrendatario LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35.1

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V1526-19 24 jun 2019

Se pueden deducir gastos de reparación, conservación y amortización en rendimientos del capital inmobiliario

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónamortizaciónmejorasbienes mobiliarios LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.1

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V0780-19 12 abr 2019

Las mejoras y ampliaciones de una vivienda se incluyen en su valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónmejorasampliaciónreparación y conservación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34.1.a

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V0333-19 15 feb 2019

Las obras de reforma pueden integrarse en el valor de adquisición si se consideran mejoras o ampliaciones

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

valor de adquisiciónganancia patrimonialmejorasampliacionesreparaciones y conservación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1

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V2305-18 7 ago 2018

Las mejoras y ampliaciones pueden integrarse en el coste de adquisición para calcular la amortización

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliarioamortizacióncoste de adquisiciónmejorasampliaciones LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V1903-18 27 jun 2018

Las mejoras o ampliaciones de una vivienda pueden sumarse al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasampliaciones LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35

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V1895-18 27 jun 2018

Las obras de ampliación o mejora de una vivienda pueden sumarse al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasampliación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V1793-18 21 jun 2018

Los sistemas de riego se deducen por amortización y la nivelación del terreno se incorpora al valor del suelo

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónvalor del suelo LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1

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V0398-18 15 feb 2018

Las reparaciones para mantener el uso de una vivienda arrendada son deducibles como gasto del capital inmobiliario

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimiento neto del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónvida útil LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1RIRPF — RD 439/2007, Reglamento del IRPF art. 13

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V0309-18 8 feb 2018

Los gastos de reforma pueden integrarse en el valor de adquisición de la vivienda transmitida si se consideran mejoras

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónvivienda habitualexención por reinversión LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V2359-17 18 sept 2017

No se puede aplicar el mínimo por ascendiente si este presenta declaración de IRPF con rentas superiores a 1.800 euros

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

mínimo por ascendientespérdida patrimonialvalor de adquisiciónarras penitencialesrentas anuales LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 34

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V2126-17 17 ago 2017

Las obras de mejora en viviendas arrendadas se deducen por amortización y no como gasto de reparación

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónvida útil LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V5370-16 20 dic 2016

Se pueden incluir mejoras, ampliaciones y gastos de adquisición para aumentar el valor de adquisición del inmueble

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónmejorasgastos inherentes LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 6.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1

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V3396-16 18 jul 2016

Deducibilidad de intereses y reformas en el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónamortizaciónintereses de capitales ajenosmejoras LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V1207-16 28 mar 2016

Las obras de aislamiento térmico para evitar moho se consideran mejoras y solo son deducibles vía amortización

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónaislamiento térmico LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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V2490-15 5 ago 2015

Las obras de reforma de una vivienda no computan como valor de adquisición si son de reparación o conservación

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

valor de adquisicióninversionesmejorasreparaciónconservación LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 35.1

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V1025-15 30 mar 2015

Se pueden deducir la prima de opción y rentas del arrendamiento del precio de transmisión, pero no la fianza

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

ganancia patrimonialvalor de adquisiciónvalor de transmisiónopción de compramejoras LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 14.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 33.1

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V1080-14 14 abr 2014

Los gastos de reforma pueden deducirse como reparación o amortizarse según su naturaleza y finalidad

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

rendimientos del capital inmobiliariogastos de reparación y conservaciónmejorasamortizaciónvida útil LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 27.2

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